Encontrar informações confiáveis pela internet sobre qualquer assunto é extremamente difícil. E, se você está pensando em atuar com loteamentos, deve ter percebido que pouca informação está disponível por aí. Então, chegou a hora de esclarecer quais são os mitos e verdades sobre ter um loteamento sem embaraços.
Você já começou da forma correta. Quando estamos entrando para um novo negócio, precisamos buscar todas as informações possíveis. O que já deu certo ou errado para outras pessoas, quanto será preciso investir inicialmente e quais profissionais podem te ajudar nesse momento são perguntas que devem ser respondidas.
Para os loteamentos, que exigem altos gastos durante as obras e possuem grandes lucros como retorno, reunir essas informações é ainda mais crucial. Por isso, hoje vamos falar sobre tudo o que pode estar perturbando a sua mente nos últimos dias (ou meses).
Vamos começar? 😉
Neste artigo você encontra
Mitos e verdades sobre ter um loteamento
Saber falar com propriedade do seu ramo de atuação é uma das coisas mais importantes para quem está começando. Ter sempre uma resposta bem embasada na ponta da língua é o que traz confiabilidade ao seu trabalho.
Além de tirar as suas próprias dúvidas, você estará preparado para esclarecer questionamentos dos terrenistas com quem trabalhará no futuro e dos clientes.
1 – É preciso muito dinheiro para começar a atuar na área
FALSO. Quando falamos em investimento, logo vêm à cabeça montanhas e mais montanhas de dinheiro, né? Afinal, a palavra é muito usada por contadores, economistas e bancários. No entanto, você também pode investir tempo e esforço para se tornar um Land Broker.
Sim, é possível entrar para a área de loteamentos mesmo sem terras ou sem ser dono de uma loteadora. Investindo no seu próprio conhecimento e na criação de um bom networking com terrenistas e loteadoras, é possível fazer a intermediação de novos projetos, e lucrar com isso.
2 – Loteamentos não precisam ter empresa constituída
FALSO. Qualquer tipo de parceria precisa de boa comunicação e acordos claros entre as partes. No entanto, quando estamos lidando com grandes quantias de dinheiro ou posses, apenas uma boa comunicação não é suficiente.
Para que a parceria entre terrenista, loteador e Land Broker funcione, é preciso constituir empresa, com CNPJ e contrato social. Assim, bens pessoais ficam protegidos e todas as partes ficam mais seguras para confiar umas nas outras.
3 – Loteamentos são diferentes de desmembramentos
VERDADEIRO. Sim, ambos se tratam da divisão de um pedaço de terra em mais lotes. Porém, a constituição de cada um é bem diferente. Enquanto os loteamentos exigem obras de infraestrutura, os desmembramentos utilizam a infraestrutura já presente no local. Além disso, eles se diferenciam pela utilidade.
Geralmente, os desmembramentos são utilizados para divisão de pequenos lotes ou propriedades para resolução de burocracias com heranças. Por outro lado, os loteamentos utilizam glebas maiores e que não foram previamente divididas em lotes – se tornando grandes empreendimentos no futuro.
4 – SPE é a melhor forma de começar uma sociedade para loteamento
VERDADEIRO. A Sociedade de Propósito Específico (SPE) pode proporcionar uma separação clara entre a empresa e os sócios. Além disso, ela é constituída com uma finalidade exclusiva, podendo ser encerrada assim que o objetivo é alcançado. Para loteamentos, o encerramento é, geralmente, feito após a divisão dos lucros das vendas – tudo definido em contrato social.
No entanto, a SPE não é a ÚNICA forma de sociedade para empreendimentos imobiliários, e outros modelos podem te favorecer, dependendo das necessidades do seu negócio.
5 – Tributação de loteamentos é igual a qualquer empresa
FALSO. Com a publicação da Lei 14.382/2022, a divisão do solo feita através de loteamento ou desmembramento para construção de casas pode ser considerada uma incorporação imobiliária e deve aderir ao Regime Especial Tributário (RET).
Leia mais em: “Reduza os impostos! Conheça o RET para loteamentos”
6 – Um Land Broker não precisa saber sobre as leis relacionadas ao parcelamento de terras
FALSO. Conhecer leis e outras informações relacionadas aos loteamentos é o que garante credibilidade ao Land Broker. No decorrer de uma negociação, os terrenistas podem – e devem – fazer milhares de perguntas. Portanto, saber responde-las com propriedade é o que define se o negócio será fechado ou não.
7 – Aprovar um loteamento é mais difícil do que vender
FALSO. Nenhuma etapa do loteamento é mais fácil do que a outra. Mesmo que as equipes trabalhando com você sejam extremamente competentes e rápidas, todos os processos exigem também participação de terceiros.
Na etapa de aprovação, você depende dos órgãos governamentais, das vistorias e afins. Mesmo que sua equipe redija os documentos e envie para aprovação em pouco tempo, o estante do processo é moroso.
Já na parte das vendas, assim como na aprovação, fatores externos afetam o trabalho interno. Taxas de juros, oferta e demanda… Tudo pode tornar o processo mais difícil ou complicado.
Por isso, não é possível definir qual seria a etapa mais difícil. Ambas apresentam suas dificuldades.
8 – Só posso fazer loteamento residencial
FALSO. Aberto, fechado, residencial, comercial e misto, estes são os tipos de loteamento existentes e que podem ser planejados por qualquer loteador. Falamos mais sobre as diferenças de cada um no post “Saiba o que é um loteamento e como ele deve ser feito”, mas os nomes já são autoexplicativos.
Como um loteamento é feito?
Agora você já sabe que os loteamentos se tratam da divisão de um terreno (ou gleba) em diversos lotes. Também sabe que é possível participar dos loteamentos como terrenista, loteador ou Land Broker. Mas, afinal, como funcionam as etapas desse loteamento? Veja agora:
- Constituição de SPE;
- Estudo do terreno para validação do projeto;
- Análise do projeto com arquitetos e urbanistas;
- Criação das divisões (ainda no projeto);
- Apoio jurídico e contábil para essa nova empresa;
- Avaliação de despesas e prazos;
- Autorização municipal;
- Melhorias na infraestrutura (saneamento, energia, novas vias, logradouros);
- Construção civil;
- Entrega do projeto;
- Venda dos lotes;
- Contabilização e divisão dos lucros;
- Encerramento da SPE.
Vale ressaltar que o período entre a constituição e o encerramento da SPE pode levar anos. Inclusive, é importante que todas as partes envolvidas saibam que o loteamento não terá lucro algum antes do início das vendas. Por isso, o planejamento tributário e financeiro feito por um contador é crucial.
Planejamento tributário: um contador pode fazer a diferença
Como é preciso constituir empresa para a criação de um loteamento, a presença do contador será obrigatória. Mas não pense que essa relação só é útil por conta da obrigação.
O contador é o profissional mais indicado para lidar com os altos gastos e lucratividade dos loteamentos. É ele, ainda, que pode definir se o Regime Especial de Tributação (RET) é a melhor forma de tributar o seu negócio ou não – tudo através do planejamento tributário.
O que é possível melhorar com o planejamento tributário correto?
Além de reduzir as alíquotas de impostos pagos, o planejamento tributário pode encontrar outros benefícios fiscais para o seu loteamento. Veja todas as etapas:
- Escolha do regime tributário;
- Organização financeira;
- Simulação de cenários;
- Corte de gastos;
- Orçamentos anuais.
Muito além da tributação
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No post de hoje, você pôde esclarecer quais são os mitos e verdades sobre ter um loteamento. Falamos sobre a parte fiscal, administrativa, contábil, societária e muitos outros aspectos.
Espero que as informações tenham ajudado!
Saiba mais sobre loteamentos:
- Planejamento Financeiro para loteamentos: entenda como ele pode fazer o seu negócio prosperar
- Saiba quais são as etapas de um loteamento e a importância de cada uma
- SCP e SPE para loteamentos: descubra o melhor para o seu negócio
- Diferença entre loteamento e desmembramento: o que é melhor para os donos de terra?
- Quer investir em loteamentos? Conheça as vantagens e como começar do zero
- Reduza os impostos! Conheça o RET para loteamentos
Redação Euro Contábil
Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil
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