ATUALIZADO EM 12/04/2024
Otimizar a gestão financeira é crucial para todo tipo de negócio. Esse processo é ainda mais importante quando pensamos especificamente no cenário tributário do Brasil. Por isso, os regimes especiais de tributação são ferramentas tão poderosas, inclusive para aqueles envolvidos no desenvolvimento de loteamentos. Nesse contexto, se destaca o Regime Especial de Tributação ou RET para loteamentos.
O RET é uma estratégia legal para diminuir a carga tributária sobre os empreendimentos imobiliários – através de benefícios aos empresários do ramo.
Ao entender às especificidades desse regime, você pode se beneficiar dos descontos e, ainda, maximizar os recursos que serão destinados ao projeto como um todo.
Neste post, vamos explorar em detalhes o Regime Especial de Tributação, explicando melhor o que ele é, suas condições e vantagens.
Ao final, você estará munido de conhecimentos essenciais para tomar decisões estratégicas, para reduzir os impostos totalmente dentro da legalidade. Prepare-se para desbravar o RET e transformar a gestão tributária do seu loteamento.
Vamos juntos? 😉
Neste artigo você encontra
O que é o RET para loteamentos?
O RET para loteamentos é uma forma diferenciada para tributação de determinadas atividades ou setores empresariais. Para isso, foram criados diversos tipos de RETs, cada um com a sua especificidade. Ou seja, cada setor possui o seu próprio benefício. Podem ser oferecidos descontos, isenções, compensações e outros, confira alguns:
- RET Incorporação: tributação de receita recebida na venda de incorporação imobiliária;
- REIDI: incentivos para o desenvolvimento da infraestrutura;
- REFRI: tributação especial das bebidas frias.
O RET que pode reduzir os impostos de loteamentos legalmente é o de Incorporação. Ele simplifica e unifica a apuração e o recolhimento do IRPJ, CSLL, PIS/PASEP e COFINS.
Vantagens de utilizar o RET Incorporação
A principal vantagem de se utilizar o RET em seu loteamento está na possibilidade de redução de impostos e o consequente aumento na lucratividade. Isso é possível, porque a alíquota total é de 4% das receitas mensais recebidas.
Os percentuais são distribuídos da seguinte forma:
IRPJ: 1,26%
CSLL: 0,66%
COFINS: 1,71%
PIS/Pasep: 0,37%
Se a tributação fosse feita através de outros regimes as alíquotas seriam maiores. Veja:
Lucro Presumido: 5,93% e 6,73% sobre o faturamento (Valor Geral de Vendas);
Lucro Real: 33,25% e 43,25% do lucro do empreendimento.
Com a possibilidade de pagar menos impostos, você pode investir os valores economizados no próprio loteamento. Outros benefícios incluem a burocracia reduzida (já que todos os impostos são recolhidos via DARF) e a melhora da imagem da incorporadora/loteamento.
Como aplicar o RET para loteamentos?
Saber se o RET é realmente uma boa opção para o seu negócio e como aplicá-lo é trabalho do contador responsável. No entanto, o passo a passo está detalhado no art. 3º da IN RFB nº 1.345/2013 e deve ser cumprido na sequência:
1)
Promover a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária;
2)
Inscrever cada incorporação no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculando ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”;
3)
Aderir previamente ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
4)
Ter sua matriz em condição regular quanto aos tributos administrados pela receita federal, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN);
5)
Ter regularidade no recolhimento do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);
6)
Apresentar o formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”, constante do Anexo Único da IN RFB nº 1.435/2013, disponível no site FB.
Requisitos e documentação necessária
Para aderir ao RET para loteamentos, é obrigatório estar ligado a uma incorporadora, que precisa estabelecer o patrimônio de afetação e separar as contas da incorporadora e do empreendimento em construção para que o patrimônio de ambas não se misture.
Loteamento como incorporação imobiliária
A partir da publicação da Lei 14.382/2022, a divisão de solo através de loteamento ou desmembramento feita para a construção de casas (geminadas ou não) pode ser considerada uma incorporação imobiliária – e aderir ao RET.
“Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis.”
Como esse tipo de loteamento passa a ser considerado uma incorporação imobiliária, é possível utilizar os benefícios da mesma – incluindo o RET.
Lembrando que essa possibilidade passou a vigorar a partir de 28/06/2022. Ou seja, os parcelamentos anteriores a esta data não podem se enquadrar como incorporação imobiliária para fins de aplicação do RET.
O que mais é preciso?
Ainda é necessário inscrever a “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) para que a administração seja realizada em um CNPJ próprio. Isso protege os recursos destinados à obra.
O loteamento é uma empresa com CNPJ, mesmo que você o leve como pessoa física, o negócio é equiparado a uma pessoa jurídica (inclusive na hora de tributar). O CNPJ protege seu patrimônio, pois difere o projeto imobiliário do patrimônio particular (no CPF), o qual não será mais afetado em caso de problemas jurídicos.
Mais requisitos incluem:
- Aderir ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);
- Regularidade fiscal em relação aos tributos administrados pela RFB;
- Regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS);
- Regularidade quanto ao Cadastro Nacional de Empresas Punidas (CNEP);
- Não estar inscrito no Cadastro Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal (CADIN);
- Não ter sofrido sanções penais e administrativas derivadas de conduta e atividades lesivas ao meio ambiente;
- Possuir certidão negativa referente ao Cadastro Nacional de Condenações Cíveis por Ato de Improbidade Administrativa e Inelegibilidade.
O que mais pode ajudar a controlar os custos?
Ponto principal para um loteamento com poucos custos é o apoio da contabilidade. Ela coleta informações financeiras de todo o negócio. Isso gera os relatórios necessários para a organização e o planejamento do loteamento como um todo, beneficiando terrenistas, investidores, desenvolvedores e instituições financeiras.
E isso vai muito além de pagar menos impostos. Uma contabilidade especializada te mantém longe de todos os problemas com a Receita Federal, como a malha-fina. Inclusive, a contabilidade é obrigatória para qualquer empreendimento que não seja MEI.
Outro ponto importante para evitar gastos extras é a escolha correta da incorporadora. Caso contrário, a maioria dos processos burocráticos precisariam ser refeitos, gerando gastos desnecessários.
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Que tal o RET para loteamentos? Neste post, falamos sobre o que ele se trata, como aplicá-lo e quais seus principais benefícios.
Espero que o conteúdo tenha sido útil!
Redação Euro Contábil
Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil
2 Comentários
quando falamos em RET não tem a obrigação de ter incorporação? sempre tive o entendimento de que o RET só pode ser utilizado em condomínios, como consigo aplica-lo em loteamentos?
Olá, Evandro! Tudo bem?
Realmente, a aplicação mais comum do RET está ligada às incorporações imobiliárias/em condomínios. No entanto, a partir da publicação da Lei 14.382/2022, a divisão de solo através de loteamento ou desmembramento feita para a construção de casas (geminadas ou não) pode ser considerada uma incorporação imobiliária - e aderir ao RET.
Olha só o trecho da lei que aborda esse tema:
“Art. 68. A atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 desta Lei ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, caracteriza incorporação imobiliária sujeita ao regime jurídico instituído por esta Lei e às demais normas legais a ele aplicáveis.”
Como esse tipo de loteamento passa a ser considerado uma incorporação imobiliária, é possível utilizar os benefícios da mesma – incluindo o RET.
Lembrando que essa possibilidade passou a vigorar a partir de 28/06/2022. Ou seja, os parcelamentos anteriores a esta data não podem se enquadrar como incorporação imobiliária para fins de aplicação do RET.
Espero que a nossa resposta tenha solucionado a sua dúvida. Se quiser uma avaliação mais minuciosa de nossos profissionais, entre em contato com a nossa consultora através do botão de WhatsApp que aparece na tela.