ATUALIZADO EM 28/02/2024
O que é um loteamento?
O loteamento é a divisão de um terreno em vários lotes.
Mas não é só isso…
Todos esses lotes devem ser destinados à construção de imóveis que envolvam abertura de novas vias e logradouros no município. Essa é a definição dada na Lei 6766/79, que usa o termo “gleba” para se referir aos lotes. No caso, os dois termos são corretos.
Assim, a resposta para a pergunta “O que é um loteamento?”, de modo simples é: O loteamento é como o crescimento de um bairro no município, o qual continua as ruas já existentes, funda novas ruas, dispõe de espaços públicos… – desta forma, é exatamente como um bairro novo na cidade.
Além disso, loteamento também é o termo utilizado para o projeto prévio que dessa divisão em lotes. A loteadora ou a incorporadora podem realizar essa divisão.
A primeira tem como único objetivo dividir de modo eficiente e inteligente todos os lotes do terreno; já a incorporadora lida também com as questões de gerenciamento da obra, planejamento arquitetônico, implementação das diretrizes do município, entre outros trabalhos minuciosos.
Neste artigo você encontra
5 Tipos de Loteamentos Reconhecidos pela Lei
1) Loteamento Aberto
Os lotes aqui são divididos em vias públicas, e a circulação de pessoas é livre nessas áreas e nos espaços públicos ao redor do loteamento.
Depois que a divisão é estabelecida, fica sob responsabilidade do proprietário garantir a infraestrutura básica de todos os lotes (energia elétrica, água, esgoto, etc); enquanto que as vias e os espaços comuns são de responsabilidade do município.
ATENÇÃO: cada município tem seu próprio plano diretor para loteamentos
2) Loteamento Fechado
É similar ao loteamento aberto, na questão de se dividir lotes em novas vias e logradouros, no entanto, ao final da repartição, o terreno todo é cercado. Desta forma, o acesso aos lotes é controlado.
Já que é uma área privada (normalmente condomínios), toda a manutenção recai sobre o proprietário do terreno, pois não se trata de um espaço comum para a população.
3) Loteamento Residencial
Pode ser aberto ou fechado, mas são exclusivamente lotes para construção de residências. Como se trata de casas que serão erguidas, é preciso se atentar às regras e exigências da prefeitura em relação às normas de infraestrutura, segurança e condição de moradia.
Dentro do projeto arquitetônico e durante a documentação inicial do loteamento (antes que qualquer ação prática no terreno seja tomada) é preciso definir que esse loteamento em específico será residencial. Continue atento às definições da prefeitura.
4) Loteamento Comercial
São lotes para construção exclusiva de lojas, galerias, barracões, entre outros edifícios estritamente comercial. Igual ao loteamento residencial, o loteamento comercial depende da aprovação da prefeitura e precisa seguir as diretrizes de planejamento urbano do município para esses edifícios em específico.
É fato que construções comerciais são mais simples que construções comerciais, no entanto, peque pelo cuidado, para que os futuros usuários do lote consigam estabelecer suas lojas com a papelada correta.
Prédios de comércio que não estão aprovados pela prefeitura terão problemas ao tentar legalizar outros recursos como cozinhas para restaurantes, atendimento clínico para hospitais, etc.
4) Loteamento Misto
Como o nome sugere, o loteamento misto é uma mescla de lotes para edificação residencial e comercial. São divididos pelas vias, logradouros, ou qualquer outra estratégia de planejamento arquitetônico aprovado.
Nota-se que este tipo de empreendimento é mais comum para expandir cidades, dado que envolve a moradia e o comércio. Ambos são essenciais para o funcionamento da sociedade e valorizam tanto um aspecto quanto o outro.
Esse tipo de empreendimento mais ambicioso pode exigir o dobro do trabalho, pois é preciso estudar sua aplicação considerando os requerimentos do município tanto para residências quanto para prédios comerciais.
Como é feito um loteamento?
Agora que você já sabe o que é um loteamento, também é importante saber como é feito um loteamento.
No princípio, é preciso ter a terra/o terreno. O primeiro passo é decidir qual o melhor local para começar o projeto, ou então, qual o local que cabe dentro do seus planos.
Caso você queira começar, mas não saiba onde encontrar esse terreno para investir, a incorporadora (empresa especializada nos empreendimentos imobiliários) pode ser uma mão na roda.
É a incorporadora que lidará com a maioria do trabalho exigido pelo projeto, desde sua aprovação na prefeitura até a finalização das obras dentro do prazo. Caso esteja nos seus planos começar, ela também pode fazer a pesquisa estratégica pelo melhor terreno.
Obtendo a aprovação municipal
É preciso compreender as normas de planejamento urbano do município em questão para aprovar o projeto do loteamento (ou de qualquer empreendimento imobiliário). Essas normas são chamadas Diretrizes.
Em suma, é possível ter acesso às Diretrizes através do órgão responsável por essa demanda. Para tal, cada região do Brasil usa uma nomenclatura para esse órgão. Alguns exemplos são: Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano (e Regional); Conselho de Municipal de Política Urbana; Instituto de Urbanismo e Estudos para a Metrópole; Secretaria de Planejamento, etc.
Para facilitar, iremos disponibilizar aqui os links do acesso online às diretrizes de algumas capitais do país:
Cumprindo obras e prazos
Enfim, como o loteamento é um empreendimento que altera diretamente o município, sendo fechado ou aberto, existem cláusulas que exigem o cumprimento de prazos diante da prefeitura. É preciso acertar tudo antes de começar.
Igualmente, começar um empreendimento e desistir dele irá provocar processos, pois uma vez que as obras de construção começaram, a interferência com o espaço público também começou, – afinal, agora é uma questão pública.
O loteamento é um investimento de longo prazo que proporcionalmente gera um lucro de 12x o valor inicial.
Sabemos que imóveis são meios de investimento seguros, que se valorizam com o tempo e que nunca perderão o valor. Porque, embora seja trabalhoso, os frutos desse trabalho tendem a ser muito doces.
Além de entender o que é um loteamento, neste post você pôde compreender como é feito e como conseguir a aprovação municipal para este empreendimento.
Espero que o conteúdo tenha sido útil!
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Mellyne Saboia | Jornalista formada pela UEL, Redatora SEO e Designer
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