Se você pensa em começar a investir em loteamentos, pode se ver estagnado por uma dúvida cruel: quanto vai ser preciso desembolsar? Tudo começa com um bom planejamento financeiro para seu loteamento!
Em geral, quem não conhece o processo de erguer um loteamento, não sabe todos os custos ocultos.
Estou falando das terceirizações de mão de obra, do acompanhamento jurídico e contábil, das licenças e regularizações ambientais…
No fim, todos nós queremos apenas uma coisa: ter controle sobre os gastos para conseguir estabelecer o lucro desejado. Pois ninguém começa investindo em construção civil para não lucrar, não é mesmo?
Neste artigo, vamos compartilhar um pouco da nossa expertise como contadores especialistas em loteamentos para te ajudar a se organizar neste começo.
Ah, e antes que você continue a fundo...
O planejamento financeiro para loteamentos está intrinsecamente ligado ao planejamento contábil e planejamento jurídico. Um não funciona sem os outros, e, por isso, é importante ter ao seu lado desde o início contador e advogado alinhados ao projeto do loteamento!
Há decisões definitivas que podem abrir oportunidade para economia, lucratividade ou segurança jurídica, porém, se não forem tomadas no começo do projeto, elas serão perdidas.
Conheça a contabilidade especializada em loteamentos da Euro Contábil e comece seu empreendimento com base sólida.
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Como fazemos um Planejamento Financeiro para Loteamentos
Planejamento Financeiro é quando você dedica um tempo para estabelecer orçamentos, metas financeiras e calcular a lucratividade de um negócio antes que ele aconteça.
Durante o planejamento, é preciso levar em conta momentos de “calmaria” e momentos de crise; os aspectos positivos e negativos para o caixa; fazer pesquisa de fornecedores e escolher aqueles que encaixam com o orçamento.
Pode parecer difícil, por isso, procure profissionais da área para auxiliá-lo, seja gestores de departamento financeiro, economistas ou contadores.
Terceirizações durante o planejamento
A etapa de planejamento é uma das mais cruciais do loteamento, pois ela determinará todo o futuro do projeto e estabelecerá o ritmo das demais etapas.
Ter um planejamento pobre pode dificultar o futuro do empreendimento, se não causar sua parada total. Muitos loteamentos começam regulares, mas acabam ficando irregulares por falta de planejamento.
Sei que você talvez não seja formado em administração, economia, contabilidade, engenharia ambiental, construção civil, arquitetura ou direito. E nem precisa ser. Seu único dever é conhecer as áreas envolvidas no projeto, para garantir que cada profissional está desempenhando seu papel corretamente.
E sempre procure profissionais com know-how comprovado.
Não seja enganado!
A escola da vida já nos ensinou que ter um diploma não é garantia de conhecimento.
Por isso, ao escolher os profissionais que cuidarão do seu loteamento, confirme se têm o conhecimento necessário na área. Loteamentos, incorporações, chacreamentos e outros empreendimentos imobiliários têm legislação especial no Brasil.
Por isso não podem ser tratados como uma empresa típica. A contabilidade que trata loteamentos com o mesmo cuidado que daria a uma empresa, já está cometendo erros tributários.
Para grandes loteadores, em seu quinto, décimo ou vigésimo loteamento, é comum que tenham o time de profissionais internamente, contratados com exclusividade ou tornados sócios.
Mas para quem está começando, o melhor é terceirizar essas expertises.
Por isso, como um desses profissionais que já atuaram em vários loteamentos de começo de carreira, nosso conselho é: pesquise os profissionais da sua região e também de fora, faça reuniões para alinhar suas expectativas e para conhecer a forma de trabalho desses profissionais.
No geral, você precisará:
- Advogado(a)
- Contador(a)
- Arquiteto(a)
- Engenheiro(a) Ambiental
- Topógrafo(a) e Geólogo(a) (quando há mudanças estruturais como saneamento, criação de logradouros, e expansão da infraestrutura – água, esgoto e energia elétrica)
- Corretor(a) de Imóveis
E se você precisar de um contador com expertise e experiência…
Prazer, somos a Euro Contábil, um escritório com 19 anos de experiência e profissionais especializados em atender loteamentos e incorporações.
Além do conhecimento já implantado em outros clientes, nossos diretores Fábio Proença e Francisco Bortoluzzi são contadores especialistas convidados para diversos eventos na área.
Talvez você já nos conheça pelo networking, então te convidamos a sentar conosco e fazer uma reunião, afim de conhecer seu projeto e descobrir como podemos agregar valor e lucratividade a ele.
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Tudo o que você precisa saber sobre fazer um Loteamento do zero
Diferente de uma empresa comum, um empreendimento imobiliário demanda mais tempo, mais recursos e tem um faturamento tardio quando comparado a outras empresas.
Veja só: é possível que um loteamento leve de 1 a 10 anos para ser concluído (do projeto à venda).
Nesse período, haverá tempo sem faturamento e tempo apenas de vendas. Se formos tratar esse tipo de negócio com o planejamento costumeiro de outras empresas, teremos vários buracos no financeiro!
Agora, vou explicar a fundo o que você deve saber sobre planejamento financeiro na hora de fazer seu loteamento – e garanto que este será o melhor conteúdo na internet que você vai encontrar:
Caixa e Planejamento
A princípio, os loteamentos lidam com um estilo diferente de fluxo de caixa.
Ao invés de fazer uma mensuração mensal, o ideal é que você entenda o caixa numa perspectiva de etapas.
Durante a etapa de projeto, o caixa fica estagnado.
Durante a etapa de construção, o caixa terá apenas saídas e poucas entradas (caso haja vendas pré-lançamento).
E, por fim, durante a etapa de vendas, o caixa terá muito mais entradas do que saídas.
Etapas do Loteamento e o Tempo Certo
Para conseguir estabelecer o tempo de cada etapa, é preciso concluir toda a fase de planejamento. Apenas com um projeto aprovado pelos loteadores, advogados, contadores, arquitetos, engenheiros civis e ambientais, é que você terá noção do tempo que levará do início das obras ao lançamento.
E saber isso é importante para ter o projeto aprovado pelo município.
Além disso, a depender da complexidade do loteamento, é possível que atrasos aconteçam. Em especial quando lidamos com a burocracia de prefeituras e outros órgãos públicos.
Loteamentos que não esperam todas as liberações ambientais tendem a estagnar no meio das obras, e consequentemente, perder rentabilidade.
Sejam cinco, dez ou trezentos lotes, se a sua gleba ficar parada com metade do caminho já andado, os prejuízos serão muito maiores do que se você estivesse apenas esperando as liberações.
Uma vez que o loteamento começa, é impossível deixar os recursos “a céu aberto” ou permitir que as obras de saneamento fiquem dias à mercê do clima. Viu como é importante ter paciência?
Pessoa Jurídica ou Pessoa Física no Loteamento?
Para os loteadores mais tradicionais, é possível que a gleba seja uma herança de família, ou um bem familiar.
Assim, quando a ideia de empreender num projeto de loteamento aparece, pouco se pensa sobre como o loteamento será organizado juridicamente.
Mas esse é um erro que prejudica tanto o dono da terra quanto os investidores e demais familiares envolvidos.
Pense comigo: se o projeto levar dez anos para ser construído, você me garante todos os envolvidos ainda estarão vivos?
Calma, meu amigo ou minha amiga! Não quero te assustar, mas esta é a realidade. Nem eu e nem você consegue garantir isso. Por isso, quanto mais longo um projeto é, mais segurança jurídica familiar ele precisa.
Herança Familiar x Patrimônio Familiar x Empreendimento Familiar
Caso uma família decida iniciar um loteamento com um patrimônio familiar, deve eleger um representante.
O representante, porém, não precisa ser a pessoa física. Na verdade, usar a pessoa física é uma brecha para futuros conflitos familiares ou jurídicos. No caso de qualquer eventual falecimento, todo o projeto será pausado, e o patrimônio terá de passar por inventário.
Esse processo pode levar de meses a anos, fazendo com que todo o investimento inicial seja perdido.
A solução é usar uma holding patrimonial ou holding familiar. A holding atua como um CNPJ para os bens da família, mantendo-os mais protegidos. Na holding, os bens não precisam passar por inventário, uma vez que cada familiar tem uma “cota de participação”. Além disso, ações judiciais da pessoa física também não afetam a holding, pois estão separadas.
Participar de um loteamento usando a holding é mais do que uma segurança familiar, é também uma segurança para investidores e para o projeto.
Tributação para Loteamentos na Pessoa Física
Além do grande risco que você corre de perder o loteamento, tributar um projeto desses na pessoa física não traz vantagens fiscais.
A alíquota para pessoa física é maior que a alíquota para uma pessoa jurídica bem enquadrada, e a depender do modelo de tributação, a diferença deste valor pode chegar a dobrar.
Estamos falando uma diferença de 2,4 a 4%, o que pode parecer pouco. Mas coloque isso sobre o VGV (Valor Geral de Venda) milionário que você tem em mãos…
Por exemplo: Considere que o valor de venda do projeto seja de R$1.000.000,00
4% de R$ 1.000.000,00 é igual a R$ 40.000,00
Um loteamento que vale um milhão de reais economiza até 40 mil reais em impostos quando é tributado na pessoa jurídica, com enquadramento correto. Já um loteamento neste mesmo valor de venda na pessoa física, perderia 40 mil reais, pagos em impostos desnecessários.
Loteamentos Acima de 10 Lotes na Pessoa Física
Para fechar nossos argumentos do porquê você NÃO DEVE começar um loteamento na pessoa física, vamos falar do que a lei permite:
De acordo com a legislação atual, loteamentos com até 10 lotes no total podem ser realizados pela pessoa física, desde que ela se equipare à pessoa jurídica.
Acima de 10 lotes, apenas um CNPJ pode dar andamento ao projeto.
Sócios
É muito comum que você, loteador, venha a ser um sócio dentro do loteamento. Talvez por não possuir a terra, talvez por ter a terra, mas não os recursos. Independente de qual é a sua função na sociedade, ela precisa seguir o modelo que melhor proteja cada investidor.
Para empreendimentos imobiliários como um loteamento ou incorporação, você pode optar pela SPE ou a SCP, os dois modelos de sociedade mais utilizados.
- SPE – Sociedade de Propósito Específico (saiba mais neste artigo)
- SCP – Sociedade em Conta de Participação (saiba mais neste artigo)
Passo a Passo de Como Fazer um Planejamento Financeiro para Loteamentos
Agora que você já tem domínio das informações do seu loteamento, já pode começar a colocar os planos no papel. Com uma sociedade formada, uma equipe de profissionais escolhida e a topografia já retirada, vamos começar a nos planejar financeiramente!
1 - Custos
Para conseguir chegar aos custos de maneira assertiva, levamos em consideração todo tipo de gasto. Por exemplo, se a análise topográfica do terreno revelou que algumas mudanças serão necessárias para tornas possível a construção da infraestrutura, então isso entra nos gastos.
Consequentemente, os custos vão variar dependendo de diversos fatores, como:
- complexidade das obras,
- tempo estimado de entrega,
- plano diretor do município,
- profissionais envolvidos,
- obras de infraestrutura,
- licenças e autorizações,
- projeto e estudos técnicos,
- custos administrativos,
- impostos e contribuições.
Dentro de cada tópico destes, haverá etapas técnicas que podem onerar mais ou menos o seu loteamento. A seguir, separamos os principais custos de cada tópico.
Projetos e Estudos Técnicos
- Levantamento topográfico,
- Projeto urbanístico,
- Projeto de Infraestrutura,
- Estudos ambientais.
Licenças e Autorizações
- Licenciamento ambiental,
- Aprovação do projeto pela prefeitura,
- Registro em cartório.
Infraestrutura
- Terraplanagem e pavimentação,
- Instalação de rede de saneamento básico,
- Instalação de rede elétrica e iluminação pública,
- Drenagem pluvial,
- Áreas verdes reservadas,
- Paisagismo e urbanístico.
Profissionais Envolvidos
- Engenheiro civil,
- Arquiteto e urbanista,
- Topógrafo,
- Engenheiro ambiental,
- Geólogo,
- Advogado,
- Contador,
- Corretor de Imóveis,
- Equipe administrativa.
Administrativo
- Taxas e emolumentos,
- Campanhas de marketing,
- Softwares de gestão,
- Armazenamento de materiais.
Impostos e Contribuições
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
- ISS (Imposto Sobre Serviços)
2 - Orçamento
Após listar todos os gastos, está na hora de ir atrás dos valores. Para compromissos obrigatórios e padrões, você já pode ter o valor definido, em outros casos, como o tipo de árvore que o paisagismo vai plantar, já um valor variável, podendo ser alterado para diminuir o orçamento ou enobrecer o projeto.
Custos Fixos
- Licenças, alvarás e autorizações
- Registro em cartório
- Softwares terceirizados
- Folha de pagamento de funcionários internos
Custos Variáveis
- Projetos e estudos técnicos
- Imprevistos
- Infraestrutura
- Impostos
- Urbanístico
Faça um comparativo do valor em caixa e do orçamento possível. Isso determinará quão nobre o loteamento será, e consequentemente, qual o público alvo da venda.
Tipo de Loteamento Baseado no Orçamento
Loteamentos em regiões nobres da cidade, ou em bairros de crescimento urbanístico acelerado, tendem a ter compradores com maior poder aquisitivo. Desta forma, o ideal é investir em loteamentos como bairros planejados com infraestrutura, luz e sinalização e áreas de lazer.
Já empreendimento destinado ao financiamento, como Minha Casa, Minha Vida, deve ser menos custoso, para que o valor da compra também seja baixo, afim de que famílias de baixa renda possam fazer o financiamento.
Não há empreendimento melhor ou pior, apenas aquilo que seu projeto suporta. E não adianta investir numa região sem perspectiva de valorização a longo prazo.
3 - Pesquisa de Mercado
Após fechar o orçamento do projeto e ter a lista de necessidades, vamos correr atrás dos valores de mercado. Neste caso, o melhor é contactar fornecedores regionais, para facilitar o deslocamento de material (e diminuir custos, pensando no ICMS).
Nós sabemos que loteamentos envolvem muitos custos em detalhes tão específicos que é impossível ter controle sobre tudo. Por isso a lista se faz tão útil.
Neste momento, também, os profissionais contratados podem entrar em ação, já que conhecem melhor o mercado e podem ajudar na indicação de fornecedores.
Não subestime os contatos e o networking desses profissionais!
4 – Cronograma e Imprevisto
Um aspecto importante é o cronograma, tanto para informar o município, quanto para fazer orçamentos.
Ter um cronograma te possibilita ter um pré-lançamento e um pós-lançamento bem organizado. Além disso, cumprir o cronograma é garantia de que o orçamento não será extrapolado por questões atrasos.
No entanto, caso o cronograma seja atrasado por questões que fogem do controle, o plano B deve já estar preparado! O plano B pode ser desde um fornecedor extra, uma reserva de emergência no caixa do loteamento ou cortes nos gastos variáveis (como no paisagismo ou fornecedores).
5 – Armazenagem
Quando você tiver os materiais, precisará armazená-los em algum lugar. É possível que as obras andem no ritmo esperado, mais aceleradas ou atrasadas, e a depender de como os materiais ficarão armazenados, eles podem acabar sendo perdidos.
Aconselhamos cuidar deste detalhe que poucos loteadores lembram para evitar custos desnecessários no futuro.
Estratégias para Orçamentos Baixos em Loteamentos
Primeiro loteamento, primeira vez que estes números altíssimos aparecem na calculadora.
Isso pode ser intimidante, mas não fique ansioso!
Se o seu orçamento está indo além do esperado, há formas estratégicas de reequilibrar a balança.
Para isso, te apresento duas das estratégias mais comuns adotadas por loteadores, e que já vimos nossos clientes fazerem para suprir aquela falta de investimento momentânea.
Lote Permutado
A depender do número de lotes, você pode reservar alguns para permutas.
Para isso, é necessário ter uma média do valor agregado ao final do loteamento, assim como um contrato muito bem estruturado determinando a forma de pagamento por permuta.
Contabilmente, o lote permutado conta como venda feita, por isso ele também deverá ser tributado ao fazer seu repasse.
É possível estipular na permuta, que o valor dos impostos sejam pagos pelo recebedor.
Pré-lançamento
Comum em construtoras e condomínios verticais, o pré-lançamento é o mesmo que comprar na planta.
O valor dos lotes pré-lançamento é mais barato, o que garante o interesse de compradores. É possível usar esta estratégia para financiar o próprio loteamento.
Para que isso funcione, faça um cálculo minucioso de gastos e valor agregado.
Em alguns projetos essa estratégia é mais arriscada, quando o loteamento inteiro é feito com base no pré-lançamento. Não aconselhamos seguir este caminho, caso não tenha uma reserva de emergência considerável.
Afinal é preciso considerar: devoluções e pendências no pagamento da pré-venda.
Por fim, para ter um pré-lançamento satisfatório, você precisará investir em marketing e vendas logo cedo.
Contabilidade desde o planejamento
Após passar por todas estas etapas, você deve ter percebido que o contador é uma parte fundamental do para seu planejamento financeiro.
Para maximizar seus lucros, e evitar gastos desnecessários, mantendo dinheiro no seu bolso.
Mas não é qualquer profissional que tem a expertise para lidar com os trâmites de loteamentos.
Este é um empreendimento altamente lucrativo, mas nem por isso queremos queimar dinheiro, não é mesmo?
Então, contacte uma contabilidade que realmente entende do que está falando.
Nós somos a sua contabilidade para loteamentos. Clique abaixo para conhecer mais dos nossos serviços e agendar uma reunião com nossos diretores.
Neste artigo, vimos a fundo como fazer um planejamento financeiro para loteamentos de sucesso. Lembre-se de decidir sobre terceirização, custos, orçamento, mercado e armazenamento, além de colocar em prática as estratégias de otimização do seu orçamento.
Esperamos que, independentemente do tamanho ou do investimento que você fará, que seu projeto seja altamente lucrativo. E lembre-se da Euro Contábil ao contratar uma contabilidade especializada.
Agora, continue aprendendo mais sobre loteamentos com nossos outros artigos do blog!
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Redação Euro Contábil
Mellyne Saboia | Jornalista e Webdesigner
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