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Registrar o Direito Real de Laje: Saiba como essa lei pode ser utilizada

Beatriz Bandolin - 14 de junho de 2024

Quando estamos crescendo, sempre imaginamos que iremos sair da casa dos pais e viver por conta própria. No entanto, as dificuldades do cotidiano ou a simples necessidade de proximidade podem acabar falando mais alto. Nesses casos, muitos pais e filhos precisam dar um jeito, aumentando uma edificação, construindo uma nova no mesmo terreno ou sobre a laje da edificação já existente. É neste último que registrar Direito Real de Laje se torna importante.

registrar o direito real de laje | Fonte: Freepik/@jcomp

Questões entre família, dinheiro, imóveis e herança nunca são fáceis. E, quando falamos sobre registrar o Direito Real de Laje, é exatamente nesse ponto que iremos mexer.

Afinal, pode ser que você esteja prestes a utilizar essa lei para regularizar a construção da moradia de um filho (ou para uma construção na edificação dos seus pais). Mas e os outros irmãos? O que acontece caso os pais faleçam? Sem falar quando esse negócio não é feito entre familiares…

Pois é. Viu como a situação pode ser mais complicada do que você imagina? Mas calma! Na verdade, as complicações só acontecem quando você não tem conhecimento sobre a lei, e sobre quais são os direitos de cada parte.

Pensando nessa possível dor, preparamos este post com os principais pontos sobre o Direito Real de Laje. Vamos explicar como funciona a lei, quais são os direitos de ambas as partes e o que acontece no caso de falecimento do proprietário da construção-base. Pronto para esclarecer todas as suas dúvidas?

Neste artigo você encontra

Do que se trata o Direito Real de Laje? Por que essa lei é necessária?

O Direito Real de Laje surge a partir da necessidade de regulamentar a construção sobre a laje de casas. Introduzido pela Lei nº 13.465, o objetivo é regularizar essas situações tão comuns nas grandes cidades e garantir o direito de todos os moradores. Nesse sentido, o Direito Real de Laje permite:

1)Independência Jurídica: Cada laje se torna uma unidade autônoma, juridicamente independente das demais. Isso permite que cada proprietário possua uma escritura individual.

2)Registros Individuais: Cada laje tem seu próprio registro no cartório de imóveis, com uma matrícula específica.

3)Transferência e Comercialização: Cada unidade pode ser transferida, vendida ou hipotecada independentemente das outras lajes.

4)Localização: Construção no espaço superior ou o subsolo, que será considerada uma unidade autônoma.

Outras regras importantes:

  • O titular do Direito Real de Laje responde pelos encargos e tributos que incidem sobre a unidade autônoma;
  • A instituição do Direito Real de Laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas;
  • O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo Direito Real de Laje (desde que tenha autorização dos titulares da construção-base);
  • O colapso da construção-base implica a extinção do Direito Real de Laje caso não haja a reconstrução em até 5 anos ou se estiver se ele tiver instituído sobre o subsolo;
  • No caso de alienação de qualquer uma das unidades sobrepostas os titulares da construção-base e da laje, que devem ser avisados com antecedência e tem o prazo de 30 dias para se manifestar.

Como registrar Direito Real de Laje

Quando fica definida a necessidade ou a vontade de se construir sobre a laje, o primeiro passo é garantir que a construção-base já está regularizada de acordo com os projetos urbanísticos estabelecidos pela prefeitura. A nova unidade deve estar averbada na matrícula do imóvel. Feito isso, você pode começar o processo para solicitar o Direito Real de Laje. Veja o passo a passo:

  • Compareça ao Cartório de Notas com os documentos pessoais, certidão de nascimento, número de inscrição na prefeitura e a certidão da matrícula do imóvel que conste a averbação da nova construção;
  • Tabelião elaborará uma Escritura Pública de Instituição de Direito Real de Laje;
  • Apresente o documento no Cartório de Registro de Imóveis para oficializar a abertura da matrícula para cada unidade autônoma.

A nova propriedade será constituída com matrícula própria e poderá ser alienada, alterada ou vendida, já que os seus titulares poderão “usar, gozar e dispor” dela. Com a documentação em dia, torna-se necessário o pagamento do IPTU e de outros encargos municipais.

Art. 171, inciso 9º “A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.”

Outras modalidades de uso para o Direito Real de Laje

1)Escritura pública de compra e venda, celebração de negócio jurídico inter vivos. Ou seja, através da escritura pública da constituição do direito real de laje pelo proprietário registral e a pessoa que receberá a laje;

2)Criado por causa mortis, mediante testamento, no qual o testador atribua a primeira construção a um legatário, e a segunda construção sobreposta, em favor de outro legatário. A aquisição do direito real, nesse caso, se dá pela morte.

3)Mediante Usucapião nas modalidades extraordinária, ordinária, especial urbana ou familiar

4)Mediante sentença judicial, especialmente útil nas ações de família.

O que acontece no caso de falecimento?

Como você pôde ver nos tópicos anteriores, quando fica instituído o Direito Real de Laje, o proprietário ganha poder de “usar, gozar e dispor” essa propriedade. Isso significa que, caso ocorra o seu falecimento, ou o falecimento do proprietário da construção-base, o direito não é cessado. Vamos caso a caso.

Falecimento do titular da construção-base

Quando ocorre o falecimento do titular da construção-base, apenas esta é dividida na herança. Ou seja, a propriedade definida através do Direito Real de Laje segue sendo do mesmo titular – mesmo que ele seja da família do falecido. Nesse caso, ele também pode vir a receber uma parte da divisão feita pela herança da construção base.

Falecimento do titular da laje

Caso o titular do Direito Real de Laje faleça, esse imóvel fica como herança para os seus herdeiros, já que o direito não se extingue.

Possível tributação nesse processo

Como qualquer transação imobiliária, a instituição e a transferência do Direito Real de Laje têm implicações tributárias. Veja quais são as possibilidades:

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) = Incide sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis. Ele, geralmente, é calculado sobre o valor venal do imóvel ou sobre o valor da transação – prevalecendo o maior dos dois.

Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) = Como cada unidade passa a ser considerada uma unidade autônoma após a regularização do Direito Real de Laje, cada proprietário passa a ser responsável pelo próprio IPTU. O IPTU é calculado com base no valor venal da propriedade, considerando a localização, uso, metragem e outras características.

Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) = Incide sobre a transmissão de bens imóveis e direitos reais sobre imóveis por herança ou doação. Se o Direito Real de Laje for transmitido dessa forma, o imposto será devido.

No post de hoje, falamos sobre como registrar o Direito Real de Laje. Você pôde entender quais são as regras, os possíveis impostos cobrados, o que acontece em caso de falecimento e mais!

Espero que as informações tenham sido úteis.

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