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Loteamento simples ou loteamento de luxo: Saiba quais são as diferenças e qual a melhor opção

Beatriz Bandolin - 17 de junho de 2024

Quando falamos sobre construir um loteamento, também estamos automaticamente falando sobre anos de investimento. Tempo, dinheiro, terras, conhecimento… Tantos processos exigem que você seja assertivo nas decisões que for tomar desde o início. Por isso, se você já tem uma gleba em mãos, deve passar ao próximo passo e escolher entre loteamento simples ou loteamento de luxo.

Loteamento simples ou loteamento de luxo | Fonte: Freepik

A maior preocupação para loteadores e terrenistas está sempre no futuro. Não é à toa que uma das primeiras perguntas de quem nunca loteou é: será que todos os meus lotes serão vendidos?

Mas não entenda errado, ter esse tipo de questão rondando a sua cabeça é normal. Assim, quando as decisões corretas são tomadas logo no início, você não tem muito com o que se preocupar.

Sabemos que diversas decisões devem ser tomadas, e a escolha entre loteamento simples ou loteamento de luxo nem é a maior delas. Por exemplo, você precisa definir se será um contrato de parceria ou Sociedade de Propósito Específico (SPE), qual regime tributário, quais profissionais irão te ajudar na jornada e mais.

Porém, também sabemos que, ainda durante essas etapas, você e seus parceiros de trabalho deverão discutir o projeto a ser realizado.

Por isso, resolvemos te ajudar nesse processo. Vamos falar, é claro, sobre a escolha entre loteamento simples ou loteamento de luxo, mas também sobre quais as decisões importantes antes de dar início às obras.

Neste artigo você encontra

O que é um loteamento?

Os loteamentos são, resumidamente, glebas divididas em lotes menores. Eles podem ser abertos, fechados, comerciais, residenciais e mistos. A fim de fazer a divisão de lotes, você deve levar em conta:

  • O planejamento arquitetônico;
  • Cumprir as diretrizes municipais;
  • Implementar a infraestrutura básica.

Qual a diferença entre loteamento e condomínio de lotes?

Quando se está elaborando o projeto de um loteamento simples ou de luxo, você está, muito provavelmente, elaborando um loteamento fechado e residencial. Porém, existem duas possibilidades de regularização.

Uma delas classifica o loteamento apenas como loteamento, enquanto a outra pode transformar o que seria um loteamento em um condomínio de lotes.

Mas, afinal, do que se trata essa grande diferença? Vamos à comparação:

LOTEAMENTO FECHADO

Mesmo fechado, cercado por muros e vigiado por portaria, o loteamento fechado não pode proibir a entrada da população (não moradores). Isso acontece, porque as vias do loteamento ainda são consideradas públicas.

Além disso, quando se compra um lote dentro do loteamento fechado, se compra apenas a área referente ao lote. Ou seja, as áreas comuns são consideradas parte do município, que também é responsável por elas.

CONDOMÍNIO DE LOTES

O condomínio de lotes ou condomínio horizontal, além de ser uma gleba dividida em várias partes menores, também traz características dos condomínios edílicos. Isso significa que, assim como os loteamentos fechados, ele traz muros e vigilância da portaria, mas pode proibir a circulação de não moradores.

Sendo assim, para o condomínio de lotes, é preciso fazer a fração ideal englobando as áreas privadas e comuns para o pagamento de uma taxa mensal (o valor do condomínio). Aqui, as áreas de lazer e vias seguem as leis condominiais e são reservadas apenas aos moradores e pessoas autorizadas.

Por que você precisa saber essas informações?

Como alguém que deseja empreender no universo dos loteamentos, é preciso entender onde cada uma dessas opções se encaixam melhor. Afinal, uma pessoa que pensa em adquirir um lote dentro de um loteamento de luxo deseja mais segurança e espaços exclusivos, concorda? Já alguém que busca algo mais simples, talvez considere uma boa opção o lote dentro de um loteamento fechado.

E agora? Loteamento simples ou loteamento de luxo?

A diferença entre o loteamento simples e o de luxo está no que será oferecido em cada um deles. Ainda que ambos contem com espaços de lazer, o loteamento de luxo traz exatamente o que o próprio nome prega: luxo, mais ambientes, exclusividade e outros pontos. Veja as principais diferenças:

LOTEAMENTO SIMPLES

  • Opção mais acessível aos compradores;
  • Infraestrutura básica (área verde, playground…);
  • Acabamento mais simples;
  • Segurança com portaria e câmeras;
  • Pode ter o loteamento fechado e o condomínio de lotes como opção.

LOTEAMENTO DE LUXO

  • Sofisticação e exclusividade;
  • Localizados em áreas nobres;
  • Infraestrutura completa (piscina, quadras, academias, sala de cinema, heliponto, lagos e outros);
  • Lotes de 1000 m², no mínimo;
  • Acabamento de alta qualidade;
  • Maior preocupação com segurança, vigilância armada, câmeras, portaria…;
  • Fácil acesso a shoppings, restaurantes e escolas;
  • O condomínio de lotes é a melhor opção;
  • Possibilidade de mais gastos durante as obras, já que a infraestrutura é mais exigente.

Para definir o ideal, é preciso entender onde a sua gleba está localizada, qual a renda média e o estilo de vida da população nos entornos e em quantos lotes você pretende dividir. Além disso, você deve conhecer profundamente a legislação local e entender sobre as Áreas de Preservação Permanente.

Passos importantes para quem vai começar um loteamento simples ou loteamento de luxo

Engana-se quem pensa que é preciso muito dinheiro e terras para dar o primeiro passo no universo dos loteamentos. Na verdade, essas são sim questões importantes, mas não são tudo. Antes de qualquer coisa, você (loteador, Land Broker ou terrenista) precisa entender quais são as leis que tratam sobre o parcelamento de solo.

Em outras palavras, antes de tomar a decisão sobre qual o tipo de loteamento a ser feito, é preciso garantir se as leis permitem que o espaço receba esse tipo de empreendimento. Nesse sentido, a principal – e que tem caráter nacional – é a Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Nela, é possível encontrar:

  • Requisitos urbanísticos;
  • A área mínima dos lotes (125 m²);
  • Mínimo de faixa de área não edificável ao longo das áreas de domínio público (15 metros de cada lado);
  • O que deve constar no projeto do loteamento;
  • Quem pode aprovar o projeto (Prefeitura Municipal);
  • Período para registro após aprovação do projeto (180 dias);
  • Outros.
Loteamento simples ou loteamento de luxo | Fonte: Freepik

Além disso, outros pontos da legislação precisam ser estudados como o Código Florestal Brasileiro, Plano Diretor e as leis de zoneamento do seu município. Depois de conhecer as leis, tudo fica mais simples, inclusive a escolha entre loteamento simples ou loteamento de luxo.


 

Por exemplo: Vamos supor que você é dono de uma gleba próxima a uma área de preservação permanente. Nesse caso, qualquer construção precisa respeitar os limites mínimos exigidos pelo Código Florestal Brasileiro.

Consequentemente, o espaço disponível para as obras de loteamento diminuirá. Se a gleba não for grande o suficiente, o projeto de um loteamento de luxo pode se tornar inviável, já que os lotes geralmente são grandes.

Próximo passo: estabelecer parcerias

Você já deve ter ouvido a frase: “quem caminha sozinho pode até chegar mais rápido, mas aquele que vai acompanhado, com certeza vai mais longe.”

Ela é muito usada em todos os cantos do Brasil, e também pode ser considerada verdadeira no processo de loteamento de uma gleba. Ao estabelecer parcerias, você consegue reunir os recursos e os conhecimentos de vários profissionais.

É terrenista? Um Land Broker pode te conectar a uma loteadora e outros profissionais especializados.

É loteador? Não consegue fazer nada sem uma gleba.

É Land Broker? Só pode usar os seus conhecimentos se tiver um terrenista e uma loteadora para ajudar.

Entendeu a lógica, né? Não importa em qual definição você se encaixa, as parcerias sempre são necessárias. E, para lotear uma gleba, existem dois tipos de parceria mais indicados:

CONTRATO DE PARCERIA

Nos contratos de parceria, duas partes unem recursos e qualificações para chegar a um objetivo em comum. No entanto, não há necessidade da criação de um CNPJ e uma sociedade. Tudo fica definido no contrato de parceria – inclusive a divisão de lucros no pós-vendas.

SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE)

Como o próprio nome diz, a SPE cria uma sociedade (e um CNPJ) para garantir os direitos e deveres das partes. Nesse caso, os recursos próprios ficam separados do patrimônio empresarial.

Contabilidade para um bom desempenho do loteamento simples ou loteamento de luxo

Simples ou de luxo, os loteamentos exigem o trabalho de um contador. Esse profissional é o ideal para que a parte financeira do empreendimento não vire uma bola de neve de despesas.

Principalmente nos primeiros anos, em que os loteamentos precisam lidar com altos custos, despesas e impostos sem nenhum lucro em retorno.

Porém, com contadores especializados ao seu lado, é possível criar um planejamento financeiro que evita qualquer prejuízo. Já pensou na possibilidade de fazer a venda dos lotes antes mesmo das obras começarem?

Essa pode ser uma boa opção para viabilizar o projeto. Além disso, benefícios tributários, abertura de sociedade empresarial e outros pontos podem – e devem – ser discutidos.

E você encontra todo esse conhecimento na Euro Contábil! Há 18 anos, cuidamos da contabilidade de mais de 700 empresas por todo o Brasil – incluindo 40 empresas do setor imobiliário e 22 loteamentos em obras.

Para isso, contamos com equipes que cuidam da parte fiscal, contábil e societária, todos prontos para colaborar nos maiores desafios do seu loteamento simples ou de luxo. Não vai querer prejudicar o seu loteamento por falta de profissionais da área, certo?

Então, entre em contato conosco o quanto antes! Podemos tirar todas as suas dúvidas e começar uma parceria de sucesso!

No post de hoje, falamos sobre a escolha entre loteamento simples ou loteamento de luxo. Aqui, você também pôde compreender mais detalhes sobre como começar um loteamento e outros pontos importantes.

Espero que as informações tenham sido úteis!

Redação Euro Contábil
Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil

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