Contrato de Loteamento: Como Fazer na Compra e Venda

Durante a compra e venda de um imóvel em um loteamento podem surgir muitas dúvidas. Talvez, a principal delas seja sobre o contrato, não é?

Se você passou ou está passando por isso, provavelmente se perguntou se apenas assinar o contrato de loteamento é suficiente.

Além disso, outras dúvidas podem estar te preocupando. Por exemplo: quais informações precisam estar no contrato e quantos documentos são necessários.

Mas chega de dúvidas! Reunimos todas as informações que você precisa para fazer um contrato de loteamento. Seja na hora da compra ou da venda. Vamos lá!

Neste artigo você encontra

Documentos Necessários para Montar o Contrato de Loteamento

Primeiramente, separe seus documentos e peça às outras partes envolvidas para fazerem a mesma coisa. Em um contrato de loteamento, na compra e venda, são pedidos:

Documentos pessoais do comprador/vendedor (RG e certidão de casamento);
Certidões negativas de débitos;
Certidão de matrícula do imóvel.

Sobretudo, não se esqueça! Antes de assinar qualquer coisa, verifique se a venda de lotes foi aprovada pelo seu município. Confira, ainda, se o loteamento se encontra legalizado!

Para entender como loteamentos funcionam veja este post: O que é um Loteamento: Tudo o que você precisa saber antes de investir

Contrato de Compra e Venda de Imóvel em Loteamento

As diferenças para a elaboração do contrato de compra e venda convencional para o contrato de loteamento são poucas.

Geralmente, as mudanças estão relacionadas a restrições do loteador – que você pode conferir no próximo tópico.

No entanto, existem algumas cláusulas que precisam estar no seu contrato de loteamento para que ele seja considerado válido. Confira:

Identificação das partes
Afirmação de consentimento
Valor do imóvel
Condições de pagamento
Cláusulas de rescisão contratual
Obrigações dos envolvidos (pagamento de taxas, regularização dos documentos, realização do registro e honorários de advogado)
Tamanho do lote
Número do ato de registro do loteamento
Identificação do cartório de imóveis onde estão registrados o loteamento e a inscrição municipal do lote
Localização do imóvel
Metragem disponível para construção
Metragem da edificação (se houver)
Taxa de corretagem e identificação do corretor (se houver)
Direito de arrependimento
(prazo de 7 dias, a partir da assinatura do contrato)
Cláusula de encerramento contratual

Restrições que podem ser feitas pela Loteadora

Assim como a prefeitura faz restrições para construir em lotes de bairros, as loteadoras também podem fazer suas restrições.

Acima de tudo, elas consideram a natureza urbanística e, dessa forma, conseguem manter a uniformidade de todo o loteamento.

Porém, existem algumas restrições que não são permitidas e que acabam prejudicando o comprador.

Veja só uma relação do que pode ou não pode ser restringido em um contrato de loteamento:

É permitido

Proporção de área construída por lote;
Distância entre as edificações;
Alinhamento do arruamento;
Padrão da calçada;
Recuo;
Tipo de construção;
Natureza do aproveitamento (comercial, residencial, industrial…).

Não é permitido

Cláusula de inalienabilidade (bloqueio de transferência);
Restrições feitas pela justiça;
Juros acima do índice permitido;
Cláusulas penais mais rigorosas do que a lei permite.

Por que restringir aspectos do lote vendido dentro do contrato?

Talvez, você se pergunte porque o vendedor resguarda direitos como determinar a proporção de área construída por lote ou a distância entre as edificações.

Isso se dá ao fato de que loteamentos normalmente abrem novos bairros nas cidades. Ou seja, são planejados urbanisticamente.

Com a finalidade de manter o padrão e o planejamento urbanístico, estas cláusulas são colocadas no contrato de loteamento.

É importante ter um contrato de loteamento na compra e venda?

Sim, elaborar um bom contrato de loteamento é muito importante.

Afinal, ele é o documento que garante que ambas as partes tenham seus direitos garantidos.

Como vimos antes, é através do contrato que ficam definidas todas as regras do negócio. Sejam elas preços, prazos, obrigações e possíveis penalidades.

Enfim, um contrato bem feito deve seguir algumas características específicas.

Por isso, sempre que estiver lidando com um contrato de compra e venda, você deve observar se ele possui:

CONSENSUALIDADE – BILATERALIDADE

ONEROSIDADE – TIPICIDADE

Orientação profissional para compra e venda de imóveis

Ainda que existam algumas regras em comum para todo contrato de compra e venda, uma negociação é diferente da outra.

Desde já, você precisa ter em mente que não existem fórmulas mágicas. Cada novo contrato deve ter características específicas, individuais e personalizadas, para o que se pretende.

Tudo isso você só consegue com a ajuda de um especialista que saiba passar por todo o processo com cuidado.

Logo, apenas a análise atenta de um advogado pode localizar possíveis fraudes em um contrato já pronto – como dívidas atreladas ao imóvel, por exemplo.

Contabilidade para Loteamentos: Uma questão de economia em impostos

Normalmente, todo loteamento já conta com sua contabilidade interna. Ela fica responsável por fechamentos contábeis, entradas no caixa, e resultados.

Porém, empreendimento tão grande e valioso quanto o de lotes também precisa da contabilidade para calcular os impostos.

O problema é não ter a expertise de uma contabilidade para loteamentos neste aspecto. Afinal, os impostos são uma parte das despesas.

Deste modo, o ideal é ter um planejamento tributário do início ao fim do projeto.

Até porque os impostos são pagos de diversas formas diferentes: dos materiais comprados, à venda final.

Portanto, se você entendeu o problema, não deixe para depois para correr atrás do prejuízo. Reduzir os impostos de um grande VGV faz muita diferença!

Fale com nosso consultor especialista:

Só o contrato de compra e venda é suficiente?

Imóveis com valor a cima de 30 salários mínimos precisam de escritura pública feita em cartório.

Quer dizer, imóveis que valem mais do que R$ 39.600,00 – considerando o salário de R$ 1320,00, em 2023.

Mas fique atento! Conforme diz o Art. 108 do Código Civil, a escritura ainda não garante que você é dono do imóvel.

Aí você se pergunta: “então, o que garante que a propriedade foi transferida para o meu nome?”

A resposta é: o registro da escritura. Ou seja, a escritura pública só é confirmada após o registro em Cartório de Registro de Imóveis. O responsável pelo processo é o comprador do imóvel!

Vale ressaltar que a escritura é elaborada no cartório de notas, na presença de um Tabelião. Esse profissional possui fé pública e é quem torna toda a negociação legítima.

Por fim, agora você já sabe: sem o registro, você estará morando, construindo ou trabalhando em um imóvel que não é oficialmente seu!

Nesse post você descobriu detalhes sobre as regras para um contrato de loteamento.

Esperamos que as informações tenham te ajudado e você se sinta mais seguro durante as negociações!

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Redação Euro Contábil
Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil

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