A área rural de um município pode parecer uma grande tela em branco se você é um dono de terra. Afinal, existe uma infinidade de coisas que podem ser feitas em um espaço tão grande, incluindo a divisão da terra. No entanto, antes de fazer um chacreamento, é preciso estar atento às regras.
Não existem regras proibindo o chacreamento nas áreas rurais. Na verdade, a maior dificuldade que pode ser encontrada nesse sentido é a falta de uma zona de expansão urbana no Estatuto da Cidade. Essa falta de regulamentação vai exigir de você – e dos profissionais responsáveis – um projeto que convença o município a implementar esse espaço.
É claro, isso torna o processo como um todo mais demorado, mas ainda possível de ser realizado. Inclusive, com os planos diretores e as zonas de expansão urbana, todas as cidades podem crescer de forma ordenada. As regras garantem mais preparo para o crescimento populacional e que as novas áreas terão infraestrutura adequada.
Se você acredita que a sua gleba pode ser transformada em um chacreamento, encontrou o post certo. Vamos fala sobre as duas formas de se fazer um chacreamento, qual a melhor opção, como dar os primeiros passos e mais informações relevantes.
Neste artigo você encontra
O que é um chacreamento?
Os chacreamentos são destinados à criação de chácaras voltadas ao lazer, turismo, assentamentos habitacionais e outros. Ou seja, assim como os loteamentos urbanos, divide-se glebas em lotes menores, mas é preciso seguir regras específicas para o parcelamento de terra em zonas rurais. Outra semelhança entre os loteamentos e os chacreamentos está nos tipos existentes – aberto ou fechado.
CHACREAMENTO ABERTO
Nesse caso, a gleba é dividida e chácaras autônomas são criadas, mas as áreas comuns e as ruas são parte integrante do patrimônio público.
CHACREAMENTO FECHADO
Já os chacreamentos fechados também são divididos em chácaras autônomas, mas ele é fechado para o público externo. Isso significa que as suas ruas e demais áreas comuns (e respectivas despesas) são parte integrante de um condomínio.
Quais são as duas formas de se fazer um chacreamento e qual a melhor delas?
Como dono de terra em busca de um investimento lucrativo para esse espaço, o chacreamento é uma das melhores opções. Porém, é preciso ficar atento quanto às regras específicas para a área rural. Segundo o Art. 96 do Decreto Federal 59.428/66:
“Os projetos de loteamentos rurais, com vistas à urbanização, industrialização e formação de sítios de recreio, para serem aprovados, deverão ser executados em área que:
I – Por suas características e pelo desenvolvimento da sede municipal já seja considerada urbana ou esteja incluída em planos de urbanização;
II – Seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estância hidromineral ou balneária;
III – Comprovadamente tenha perdido suas características produtivas, tornando antieconômico o seu aproveitamento.”
Duas formas de se fazer um chacreamento legalmente:
1)Através do INCRA
Todos os parcelamentos de terra feitos através do INCRA precisam seguir estritamente o Módulo Rural. Isso significa que cada chácara não poderá ter um tamanho menor do que 2 hectares (20.000 m²), ou um valor aproximado dependendo da sua região. Além disso, esse modelo exige um processo muito maior de burocracia, e precisa seguir a função social da propriedade rural:
Art. 186 da Constituição Federal:
“A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I – aproveitamento racional e adequado;
II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.”
2) Área em expansão urbana
O melhor caminho para quem deseja começar um chacreamento é a área de expansão urbana, definida pelo Plano Diretor, no Estatuto da Cidade. Como não depende do Módulo Rural, você não precisa de chácaras com 2 hectares – elas podem ser menores.
Essa é considerada a melhor opção, porque todas as cidades com mais de 20 mil habitantes precisam obrigatoriamente ter um estatuto da cidade. No entanto, se o plano diretor ainda não prever uma zona de expansão, você precisará entregar um projeto para o setor de planejamento urbano e fazer uma solicitação.
Nas cidades com menos de 20 mil habitantes, o plano diretor não é obrigatório, mas ainda é um direito seu solicitá-lo.
Como dar os primeiros passos para quem deseja fazer um chacreamento?
Antes de fazer qualquer outra coisa, a primeira recomendação aos donos de terras é: conheça a legislação da sua cidade. Assim, fica mais fácil compreender quais outros passos devem ser dados. Além disso, o melhor é ter ao seu lado uma equipe de profissionais preparados para ajudar desde o projeto, até a gestão dos custos e ganhos do chacreamento. Veja o passo a passo completo:
- Entenda se a sua área já possui zoneamento ou não;
- Verifique se não está em uma Área de Preservação Permanente;
- Encontre os profissionais corretos para te ajudarem a criar o projeto;
- Crie um projeto para a sua área;
- Entregue para o setor de planejamento urbano.
Vale deixar claro que, mesmo com o projeto bem feito e estruturado, o município ainda pode negar o zoneamento da área. Inclusive, é importante saber que “chacreamento” é apenas o nome comercial. Para conseguir a autorização do município, você deve solicitar a construção de um loteamento de baixa densidade.
Busque profissionais para te ajudar nessa jornada
Conhecer as leis e o passo a passo para começar um chacreamento é algo extremamente importante, mas tão crucial quanto isso é entender que junto com profissionais você vai mais longe. Afinal, arquitetos, contadores, engenheiros e outros são especialistas no que fazem e podem ajudar você a conseguir superar processos que você nem imaginaria.
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No post de hoje, você, terrenista, pôde entender como funcionam os chacreamentos, quais as possibilidades de divisão e os primeiros passos a serem dados.
Espero que as informações tenham sido úteis!
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Redação Euro Contábil
Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil
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