Fazer um loteamento em São Paulo: Veja as principais informações

Fazer um loteamento na cidade de São Paulo parece meio uma missão impossível, né? Isso acontece porque sempre pensamos nos milhares de prédios e no trânsito caótico. Aí, logo vem a dúvida: será que ainda há espaço hábil para novos loteamentos? E é claro que a resposta é sim, ainda é possível lotear em SP!

Se a sua preocupação é a falta de espaço, não se preocupe mais. Toda grande cidade possui obrigatoriamente um plano diretor, que define:

A área de expansão urbana;
Regras de zoneamento;
Regras para o parcelamento, uso e ocupação do solo.

E isso não seria diferente com a megalópole São Paulo. Sim, é verdade que a maioria das cidades brasileiras foi construída sem muito planejamento. Hoje, porém, isso tem sido modificado graças às leis municipais que abordam o parcelamento do solo. Mesmo não sendo possível mudar o que já passou, os novos lotes devem seguir essas regras específicas.

É claro, você não consegue mais começar um loteamento bem no centro de SP, mas as oportunidades são maiores quando você olha um pouco mais o entorno. E é para te ajudar que preparamos este post.

Vamos falar sobre como fazer um loteamento em São Paulo, desde as principais leis aplicadas, até detalhes mais específicos como a tributação em loteamentos e as formas de parceria possíveis.

Neste artigo você encontra

Leis a conhecer antes de fazer um loteamento em São Paulo

Antes de definir o local e começar as obras de loteamento em São Paulo, é preciso conhecer todas as leis que falam sobre esse tema. Isso porque existe uma variedade de questões a serem consideradas, desde a preservação do meio ambiente até o tamanho dos lotes.

Nesse sentido, o primeiro passo a ser dado é conhecer o que vale em todo o território nacional: a Lei de Parcelamento do Solo Urbano. Nela, você encontra os principais requisitos exigidos para o tamanho mínimo dos lotes, o que deve aparecer no projeto, quem pode aprová-lo, o período para registro após aprovação do projeto e outros. Além disso, será necessário conhecer as leis municipais e ambientais, são elas:

Conhecendo todos os detalhes, você evita problemas e uma possível interrupção das obras devido a irregularidades.

Há uma tributação específica para os loteamentos de São Paulo?

A tributação realizada sobre os loteamentos é a mesma por todo o país. Podem ser encontradas diferenças apenas quando se altera a forma de tributação: que pode ser pelo Lucro Presumido, Lucro Real e RET para loteamentos. Veja as diferenças:

LUCRO PRESUMIDO

Nos loteamentos que utilizam o Lucro Presumido, é aplicada uma alíquota de 8% sobre a receita bruta para determinar a base de cálculo do IRPJ e 12% para a CSLL. Sobre a base de cálculo presumida, é aplicada uma alíquota de 15% aplicada ao IRPJ, mais 10% sobre o que ultrapassar os R$ 60 mil no trimestre. Em relação à CSLL, a alíquota é de 9% sobre a base obtida.

Também sobre a receita bruta, há incidência de PIS e COFINS com as alíquotas de 0,65% e 3%. Em resumo, a tributação efetiva sobre a receita de vendas de lotes é de 6,73%.

LUCRO REAL

Para os loteamentos enquadrados no Lucro Real, não há uma fórmula pré-estabelecida, mas o proprietário deve apresentar todos os lucros líquidos e despesas na Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB).

RET PARA LOTEAMENTOS

Desde a publicação da Lei 14.382/22, os loteamentos feitos para receberem construções de casas (geminadas ou não) podem ser considerados incorporações imobiliárias e aderirem ao Regime Especial de Tributação (RET). Nesse regime, a alíquota total de impostos pagos é reduzida para apenas 4% das receitas mensais.

Como fazer um loteamento em São Paulo?

Parece óbvio, mas o primeiro passo para fazer um loteamento em São Paulo é escolher uma gleba. Para fazer isso da forma correta, a principal orientação é que você procure espaços condizentes ao local e à população da região.

Por exemplo: você não venderia lotes de um chacreamento realizado em uma região industrial. Afinal, quem busca chácaras, quer ter um tempo de lazer, em contato com a natureza e longe da poluição da cidade. Nesse caso, você teria que buscar no plano diretor quais locais da zona rural são consideradas zona de expansão urbana.

Portanto, saiba combinar a gleba certa com os objetivos certos.

Tipos de loteamento

Ok, ok. Agora você já sabe que precisa ter objetivos bem definidos, mas quais são as suas possibilidades? Ao todo, existem 6 tipos de loteamentos, considerando também os chacreamentos:

1) Aberto: Os loteamentos abertos são, geralmente, parte integrante da cidade, ou seja, não possuem divisão com muros e nem portaria. Nesse caso, toda a população pode circular livremente por todas as áreas comuns. Por isso, as vias e demais espaços de lazer são de responsabilidade única da prefeitura.

2) Fechado: A diferença de um loteamento aberto para um fechado são os muros e a portaria. Porém, mesmo com essa divisão do restante da cidade, a entrada do público externo não pode ser proibida. Aqui, a segurança é relativamente maior, mas os espaços comuns e as vias também são responsabilidade da prefeitura.

3) Residencial: Os loteamentos residenciais podem ser abertos ou fechados, mas são reservados exclusivamente para a construção de casas.

4) Comercial: Assim como os residenciais, os loteamentos comerciais podem ser abertos ou fechados, mas ficam exclusivos para a abertura de comércios.

5) Misto: Nos loteamentos mistos, é possível encontrar tanto construções residenciais quanto comerciais. Geralmente, eles são utilizados para expandir as cidades.

6) Chacreamento: Os chacreamentos são, na verdade, loteamentos de baixa densidade. Eles recebem esse nome, pois cada lote precisa ter um tamanho mínimo de 20 mil m² e, consequentemente, terá uma menor densidade demográfica. Eles devem seguir o que está definido no plano diretor, através da área de expansão urbana.

Quais são as etapas a serem seguidas?

Depois definir todos os seus objetivos e encontrar a gleba correta, é preciso oficializar a parceria entre loteadora, terrenista, Land Broker e outros profissionais. São duas formas: o contrato de parceria e a Sociedade de Propósito Específico (SPE).

Já falamos mais sobre as formas de oficializar a parceria para loteamentos no post:
“Loteamento simples ou loteamento de luxo: Saiba quais são as diferenças e qual a melhor opção”.

Com tudo definido, você e seus parceiros de negócios podem avançar. Veja o passo a passo específico para fazer um loteamento em São Paulo:

Estude o terreno e elabore o projeto que será enviado à prefeitura;
Consiga o Alvará de Loteamento para Execução de Obras;
Obtenha as licenças ambientais;
Inicie as obras;
Vá ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar a abertura das matrículas de cada lote;
Emita o Habite-se.

Loteamentos também precisam de contabilidade?

Ao fazer um loteamento em São Paulo ou em qualquer outro lugar do país, você precisará de uma contabilidade especializada. Isso é necessário, porque esse tipo de empreendimento possui uma grande variação financeira durante seus anos de duração.

Nos primeiros anos, ainda durante as obras, pouco ou nenhum lucro entra efetivamente no loteamento. Geralmente, a solução encontrada é a de realizar as vendas ainda no projeto – o que financia as obras em si. No entanto, sem um contador que entende do processo, você pode acabar com problemas tributários.

Se você está pensando em lotear e está em busca de uma parceria de sucesso, conte com a Euro Contábil. Atuamos colaborando na contabilidade de loteamentos e outros tipos de empresa por todo o Brasil. São 18 anos facilitando as partes fiscais, contábeis e societárias de mais de 800 negócios.

Se você é do tipo que não gosta de adiar assuntos importantes como o lucro do seu loteamento, nos envie uma mensagem no WhatsApp!

No post de hoje, você pôde entender como fazer um loteamento em São Paulo. Falamos sobre as principais leis a se conhecer, quais são as formas de tributação e tipos de loteamento, além de todas as etapas a serem seguidas.

Espero que as informações tenham ajudado nessa jornada.

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Redação Euro Contábil
Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil

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