Regularizar um Loteamento: Aprenda todos os passos necessários

ATUALIZADO EM 12/06/2024

Se você possui um imóvel próprio, sabe que qualquer obra ou modificação deve ser regularizada na prefeitura. Isso é importante, porque na hora de vender esse imóvel, a regularidade será a primeira preocupação do futuro comprador. Por isso, se você pretende realmente lucrar, precisa saber como regularizar um loteamento.

Antes de receber os louros (ou seriam os lobos-guarás?) da venda de lotes, você deve garantir que toda a documentação do loteamento está em dia. Nenhum comprador gostaria de gastar o dinheiro conquistado após muito suor em um empreendimento irregular.

Ao garantir que o projeto é viável, segue as leis municipais e federais, está fora das áreas de preservação e é realmente seguro, o empreendimento:

Ganha mais credibilidade com futuros compradores;
Não corre o risco de ser interditado.

Portanto, se você quer saber quais são os passos necessários para regularizar um loteamento, entender como são classificados os loteamentos não regulamentados e como iniciar um CNPJ para se proteger? É só continuar rolando para baixo!

Neste artigo você encontra

Níveis de regularidade de um loteamento

Quando lemos ou ouvimos as palavras “prefeitura” e “documentação” juntas, sempre bate aquela tristeza por toda a burocracia que virá. E isso é normal, afinal, o seu empreendimento não é o único a ser regularizado – a lista é grande! Mas a burocracia não é sinônimo de desorganização.

Para ajudar na classificação, foram criadas três categorias para o processo de regularizar um loteamento. Ela diferencia aqueles que já estão aprovados, os que aguardam aprovação e aqueles que funcionam clandestinamente. Veja as diferenças:

Loteamento Regular

Quando o projeto do loteamento é aprovado, o habite-se é emitido pela Prefeitura e há registro no cartório de imóveis.

Loteamento Irregular

Pedido de regularização já foi feito na prefeitura, mas o loteamento ainda não está aprovado e, por isso, não há registro em cartório.

A não aprovação pode significar apenas uma demora na prefeitura, que algo não cumpre os requisitos básicos estabelecidos e precisa ser resolvido ou que foi aprovado, mas não está inscrito no Registro de Imóveis.

Loteamento Clandestino

Não foi dada entrada para aprovação dos documentos na prefeitura e nem há registro em cartório. Basicamente, o loteamento está funcionando clandestinamente.

Problemas com o loteamento clandestino e irregular

Vender terreno em loteamento não registrado no Registro de Imóveis é crime, conforme o artigo 50, parágrafo único, inciso I, da Lei nº 6.766/79. Veja:

“Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.

I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;

II – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III – fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.”

A pena para qualquer um dos casos é a reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o salário mínimo.

E o que é necessário para regularizar um loteamento?

Já percebeu que não basta ser proprietário de terra para que você possa sair por aí a dividindo em lotes e realizando obras, né? Antes de qualquer coisa, é preciso a aprovação da prefeitura. Para isso, você terá que elaborar um projeto e enviá-lo para aprovação.

O passo a passo é o seguinte:

1) Consulta de viabilidade:

Com base nesse estudo serão definidas as diretrizes para uso do solo, o traçado dos lotes, o sistema viário, os espaços livres e as áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário.

2) Submissão do projeto de loteamento para aprovação do poder público municipal:

Nesta etapa, você precisará anexar documentos como a certidão atualizada da matrícula do imóvel e a certidão negativa de tributos municipais.

3) Decreto Municipal:

Após a aprovação, é expedido o Decreto Municipal aprovando o loteamento em si, com posterior assinatura do Termo de Acordo e Compromisso.

4) Registro imobiliário:

Com a expedição do decreto, você terá até 180 dias para submeter o empreendimento para registro imobiliário. Se isso não for feito dentro do prazo, a aprovação pode caducar.

5) Obras:

O loteador, então, deve executar todas as obras de infraestrutura presentes no projeto. Isso significa que, no mínimo, devem ser implantadas vias de circulação, demarcação dos lotes, quadras, logradouros e obras de escoamento das águas pluviais.

Quer regularizar um loteamento? Abra uma sociedade

Outro ponto importante para regularizar um loteamento – e para proteger esse investimento – é a abertura do CNPJ ou a elaboração de contratos.

Seja você um loteador com o valor para investimento, mas sem a terra, seja um dono de terra que deseja obter lucros, é preciso garantir que tudo seja legalizado. Isso, porém, não é resolvido apenas na prefeitura. É necessário pensar também no acordo entre as partes através de um contrato.

E mais: abrir uma sociedade específica para esse negócio é a melhor das opções. Para o loteamento, são indicadas duas modalidades jurídicas. Para escolher entre elas, você deve considerar quais são os seus objetivos com esse negócio. Veja:

CONTRATO DE PARCERIA

Com os contratos de parceria, é possível garantir os direitos de todas as partes sem a necessidade de abrir uma sociedade com CNPJ. Aqui, as duas partes unem recursos e qualificações para chegar ao objetivo comum: lucrar com as vendas de lotes.

SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE)

Com a SPE, é possível iniciar uma nova empresa com um objetivo específico. Por isso, ela pode até ter um prazo determinado de existência.

Contabilidade para loteamentos é importante?

Você sabia que qualquer tipo de empresa – com exceção do MEI – deve ter um contador? Pois é. Isso significa que para regularizar um loteamento, esse profissional pode ser a melhor opção. Mas, para além da obrigação, os contadores são o grande diferencial para potencializar a lucratividade do seu loteamento.

Imagina só: as vendas dos lotes estão a todo vapor, mas parece que o dinheiro não rende o lucro esperado… Isso geralmente acontece quando o planejamento financeiro e tributário não foram bem feitos. Algo que pode ser resolvido rapidamente por uma contabilidade especializada. Com a Euro, você pode melhorar a organização contábil e, inclusive, reduzir os seus impostos ao longo de toda a obra.

Leia mais sobre como reduzir impostos de forma legal no post:
“Cuidado com os crimes tributários! Aprenda a reduzir impostos de forma legal”

Se você está começando um loteamento e ainda não encontrou o contador ideal, escolha a Euro Contábil!

Além de te ajudar com todo o processo contábil e fiscal, temos uma equipe de assessoria societária pronta para te apoiar na abertura da sociedade. Realizamos a consulta de viabilidade, abertura do CNPJ, elaboração do contrato social e outros.

Lembrando que todo processo de licenciamento ambiental, zoneamento e burocracias relacionadas à infraestrutura são de responsabilidade do próprio loteamento ou incorporadora, não da contabilidade.

Ficou interessado? Entre em contato agora mesmo!

Neste post, falamos sobre todo o processo necessários para você regularizar um loteamento. Você ainda pôde conhecer os níveis de regularidade do loteamento e entender a importância da contabilidade nesse processo.

Espero que as informações tenham sido úteis!

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Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil

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