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Loteamento em Áreas de Preservação Permanente: Entenda o que fazer com glebas próximas

Beatriz Bandolin - 3 de junho de 2024

As Áreas de Preservação Permanente (APPs) são fundamentais para manter a biodiversidade brasileira segura. No entanto, quando se trata da construção de loteamentos e outros pontos relacionados a gestão urbanística, essas APPs podem ser consideradas grandes desafios. Por isso, preparamos este post esclarecendo as principais dúvidas quanto à construção de loteamento em Áreas de Preservação Permanente.

Loteamento em Áreas de Preservação Permanente | Fonte: Freepik/@wirestock

Definidas pelo Código Florestal brasileiro, as APPs têm como principal objetivo a proteção de margens de rios, encostas com alta declividade, topos de morros, áreas ao redor de nascentes e outras. Esse cuidado todo ajuda a evitar desastres naturais como deslizamentos e enchentes, conservar a biodiversidade e proteger os mananciais que abastecem as cidades. O desrespeito a essas normas pode levar a sérios problemas legais e ambientais – algo que tem ficado cada vez mais comum.

Em 2023, por exemplo, foram registrados 1.161 desastres ambientais segundo o Centro Nacional de Desastres Naturais (Cemaden). Destes, 716 foram relacionados ao transbordamento de rios e 445 à deslizamentos de terra. Por isso a preservação é tão necessária, e pode ser um empecilho para os loteamentos.

Caso você possua um terreno ou deseja desenvolver algum projeto nas regiões próximas ou dentro das APPs, terá que seguir critérios rigorosos (caso seja permitido). Além de garantir que as obras não trarão prejuízos irreparáveis ao meio ambiente, o uso cotidiano dos entornos após a finalização deve ser sustentável.

Se você percebeu que será necessário compreender todas as nuances legais relacionadas à loteamento em Áreas de Preservação Permanente, continue por aqui. Vamos falar sobre quais situações são permitidas pelo Código Florestal Brasileiro, quando a construção é permitida, o que são as Áreas de Preservação Permanente e quais são as punições para o descumprimento da lei.

Neste artigo você encontra

O que é uma Área de Preservação Permanente (APP)?

Uma área de preservação permanente tem o poder de impedir a exploração de propriedades rurais ou urbanas. Segundo o Artigo 3º do Código Florestal Brasileiro, é considerada APP:

“Área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas.”

Ou seja, o intuito é que os recursos naturais sejam protegidos, proibindo a exploração humana. Nesse caso, só ficam permitidas as intervenções permitidas pelo Código Florestal. Caso contrário, a ação realizada pode ser enquadrada como infração administrativa e crime ambiental, além da possibilidade da responsabilização civil.

Características de uma Área de Preservação Ambiental:

  • Fragilidade ou vulnerabilidade;
  • Público ou privado;
  • Urbana ou rural;
  • Coberta ou não por vegetação nativa.

Quando pode haver construção em APPs?

Em geral, a construção de loteamento em Áreas de Preservação Permanente é proibida. Porém, o Código Florestal Brasileiro estipula algumas exceções e condições específicas em que as intervenções humanas são liberadas. De acordo com o Art. 8, são permitidas as intervenções de utilidade pública, interesse social ou baixo impacto ambiental. Veja exemplos de cada um:

UTILIDADE PÚBLICA

Para que a sua obra de loteamento seja considerada de utilidade pública, é preciso que a administração pública encontre alguma vantagem que permita a prestação de serviços públicos. Veja alguns exemplos:

  • Atividades relacionadas com a segurança nacional e proteção sanitária;
  • Obras de infraestrutura destinadas às concessões e aos serviços públicos de transporte, sistema viário, saneamento, energia, telecomunicações, radiofusão e mineração, exceto a extração de areia, argila, saibro e cascalho;
  • Atividades e obras de defesa civil;
  • Atividades que comprovadamente proporcionem melhorias na proteção das funções ambientais;
  • Outras atividades similares devidamente caracterizadas e motivadas em procedimento administrativo próprio, quando não houver alternativa técnica e locacional.

INTERESSE SOCIAL

São consideradas atividades de interesse social aquelas voltadas para o interesse público, melhorando o bem-estar social. São essas atividades:

  • Atividades imprescindíveis para a proteção da integridade da vegetação nativa, tais como prevenção, combate e controle do fogo, controle da erosão, erradicação de espécies invasoras e proteção de plantios com espécies nativas;
  • Exploração agroflorestal sustentável praticada na pequena propriedade ou posse rural familiar ou por povos e comunidades tradicionais, desde que não descaracterize a cobertura vegetal existente e não prejudique a função ambiental da área;
  • A implantação de infraestrutura pública destinada a esportes, lazer e atividades educacionais e culturais ao ar livre em áreas urbanas e rurais consolidadas, observadas as condições estabelecidas na lei;
  • Regularização fundiária de assentamentos humanos ocupados predominantemente por população de baixa renda em áreas urbanas consolidadas, observadas as condições estabelecidas na Lei que dispõe regularização fundiária de assentamentos localizados em áreas urbanas;
  • A implantação de instalações necessárias à captação e condução de água e de efluentes tratados para projetos cujos recursos hídricos são partes integrantes e essenciais da atividade;
  • Atividades de pesquisa e extração de areia, argila, saibro e cascalho, desde que liberadas por autoridade competente;
  • Outras atividades similares devidamente caracterizadas e motivadas em procedimento administrativo próprio, quando não houver alternativa técnica e locacional.

ATIVIDADES DE BAIXO IMPACTO

Por fim, as atividades de baixo impacto são aquelas que não afetam as funções ecológicas das APPs. São elas:

  • Abertura de vias de acesso interno e suas pontes e pontilhões, nos casos em que for necessário para a travessia de um curso de água, ao acesso de pessoas e animais para a obtenção de água ou à retirada de produtos oriundos das atividades de manejo agroflorestal;
  • Instalações necessárias para captação e condução de água e efluentes tratados, desde que comprovada a concessão, por órgão competente, da outorga de direito de uso da água, quando couber;
  • Implantação de trilhas necessárias para o desenvolvimento do ecoturismo;
  • Construção de rampa de lançamento de barcos e pequeno ancoradouro;
  • Construção de moradia de agricultores familiares, remanescentes de comunidades quilombolas e outras populações extrativistas e tradicionais em áreas rurais, onde o abastecimento de água se dê pelo esforço próprio dos moradores;
  • Construção e manutenção de cercas na propriedade;
  • Pesquisa científica relativa a recursos ambientais;
  • Coleta de produtos não madeireiros para subsistência e produção de mudas, como sementes, castanhas e frutos, respeitada a legislação específica de acesso a recursos genéticos;
  • Atividade agroflorestal e manejo florestal sustentável, comunitário e familiar, incluindo a extração de produtos florestais não madeireiros, desde que não descaracterizem a cobertura vegetal nativa existente nem prejudiquem a função ambiental da área;
  • Atividades com o objetivo de recompor a vegetação nativa no entorno de nascentes ou outras áreas degradadas;
  • Outras atividades similares devidamente caracterizadas e motivadas em procedimento administrativo próprio, quando não houver alternativa técnica e locacional.

*Qualquer intervenção em APPs, incluindo a criação de loteamentos nas situações permitidas, exige um rigoroso processo de licenciamento ambiental. Isso inclui a realização de estudos de impacto ambiental (EIA/RIMA) para avaliar os efeitos das obras e propor medidas mitigadoras e compensatórias.

Além disso, todas as áreas que sofrerem alguma interferência precisam receber compensações ambientais. Essas compensações podem incluir a recuperação de áreas degradadas, a criação de novas áreas protegidas ou outras medidas que contribuam para a conservação ambiental.

Área de Preservação Permanente e loteamentos, é possível regular?

Percebeu que nenhuma das permissões inclui especificamente os loteamentos? E é isso mesmo, ainda que seja preciso seguir todas as regras estipuladas na Lei do Parcelamento do Solo Urbano para constituir um. Na verdade, o Artigo 4º, inciso III-B, indica a necessidade de se manter afastado de faixas não edificáveis:

“Ao longo das águas correntes e dormentes, as áreas de faixas não edificáveis deverão respeitar a lei municipal ou distrital que aprovar o instrumento de planejamento territorial e que definir e regulamentar a largura das faixas marginais de cursos d’água naturais em área urbana consolidada, nos termos da Lei nº 12.651/12, com a obrigatoriedade de reserva de uma faixa não edificável para cada trecho de margem, indicada em diagnóstico socioambiental elaborado pelo Município.”

No entanto, ainda é possível começar loteamentos próximos à Áreas de Preservação Permanentes, sempre respeitando as distâncias exigidas.

Distâncias mínimas exigidas para construção próximas a APPs

Ainda no Código Florestal Brasileiro, é possível encontrar quais são as distâncias mínimas exigidas para as interferências próximas às Áreas de Preservação Permanente:

  • Cursos d’água com menos de 10 metros de largura: a distância mínima é de 30 metros;
  • Cursos d’água de 10 a 50 metros de largura: distância mínima de 50 metros;
  • Cursos d’água de 50 a 200 metros de largura: distância mínima de 100 metros;
  • Cursos d’água de 200 a 600 metros de largura: distância mínima de 200 metros;
  • Cursos d’água com largura superior a 600 metros: distância mínima de 500 metros.

Durante algum tempo, houveram discussões quanto à interpretação das leis. Isso acontecia por conta do conflito de informações entre o Código Florestal Brasileiro e a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (LPSU).

Antes, a distância mínima a ser respeitada era a existente na LPSU, 15 metros. No entanto, desde 2021, o Superior Tribunal de Justiça definiu que o que era trazido pelo Código Florestal deveria prevalecer. Ou seja, as distâncias citadas anteriormente (de 30 a 500 metros).

Quais são as penalidades por infringir as diretrizes de uma área de preservação permanente?

Qualquer interferência não autorizada – inclusive loteamento em Áreas de Preservação Permanente – tem como consequência sanções administrativas, civis e penais:

  • Responsabilização civil: Indenização ou compensação pelo dano;
  • Responsabilização administrativa: Multas, advertências, apreensão de animais, embargo de obra, demolição e outros;
  • Responsabilização penal: O período de detenção depende da gravidade da infração, mas varia de seis meses a quatro anos.

Tipos de área de preservação permanente

  • APPs e cursos d’água ou rios;
  • APPs no entorno dos lagos e lagoas naturais;
  • APPs no entorno dos reservatórios d’água artificiais;
  • APPs no entorno das nascentes e dos olhos d’água perenes;
  • APPs de encostas ou partes destas com declividade superior a 45º;
  • APPs de restinga fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues;
  • APPs de manguezais;
  • APPs de bordas dos tabuleiros ou chapadas;
  • APPs do topo de morros, montes, montanhas e serras;
  • APPs de altitude superior a 1800 metros;
  • APPs de veredas.

Como facilitar o processo de regularização de loteamento

Para além das regras de preservação ambiental, os loteamentos precisam estar em dia com uma série de obrigações. Viabilidade, registro imobiliário, criação de contratos, estabelecimento de sociedade, pagamento de impostos… Tudo isso exige tempo e, principalmente, profissionais responsáveis e especialistas nesse tema. E é isso o que oferecemos na Euro Contábil.

Com as nossas consultorias societária, fiscal e contábil, você terá o apoio de um escritório com mais de 18 anos de experiência. Estaremos ao lado do seu empreendimento desde os primeiros passos, até as vendas.

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Neste post, você pôde conhecer todas as regras relacionadas à construção de loteamento em áreas de preservação permanente. Agora, você sabe o que é proibido, quais são as distâncias mínimas permitidas, as punições para infrações e mais.

Espero que as informações tenham sido úteis!

Redação Euro Contábil
Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil

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