O que saber antes de investir em loteamento? Veja se vale a pena

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O que saber antes de lucrar com loteamentos. Um loteamento pode ser o primeiro passo de muitas pessoas: da casa própria, para quem compra o lote e também dos empreendimentos imobiliários, para quem o realiza. Descubra neste post tudo o que você precisa saber antes de dar esse primeiro passo!

Os loteamentos são grandes oportunidades de investir e lucrar, afinal um imóvel dificilmente perderá seu valor!

No entanto, ninguém deve investir às cegas, sem entender aonde está colocando o dinheiro, não é mesmo? Isso abre muita margem para erro.

E falando de valores bem altos! Não se pode errar com tantos zeros na conta!

Por isso, é tão importante entender as características, vantagens e desvantagens antes de investir e lucrar com loteamentos.

Para te ajudar a chegar nessa conclusão, preparamos este conteúdo especial sobre loteamentos, lotes e loteadoras. Entenda os termos, veja como diferencias cada tipo de lote e quais características tornam esta ou aquela a melhor opção para você!

Vem comigo!

Neste artigo você encontra

O que é um Loteamento?

Antes de investir em loteamento, você também precisa saber que ele é a divisão de um terreno maior em lotes, geralmente para venda.

É comum ver loteamentos em cidades que crescem. Essa tendência é ainda maior quando o próprio município incentiva a urbanização e o desenvolvimento urbano.

Mas será que para lotear uma terra, é preciso apenas dividir o espaço e vender?

Não mesmo! Para fazer um loteamento acontecer, é preciso ter estrutura, investimento e autorização regional. Tudo isso garante que este loteamento está em conformidade com a lei e com as diretrizes de desenvolvimento urbano regional.

Desta forma, os futuros compradores dos lotes têm a segurança de que os imóveis têm infraestrutura e são legalmente seus.

Veja a seguir como um loteamento normalmente acontece.

Como um Loteamento é Feito

O loteamento normalmente depende de já se ter uma terra ou terreno específico para dividir.

Em alguns casos, no entanto, é possível que o loteador tenha o investimento necessário, mas não a terra (como é o caso de incorporadoras e loteadoras). Desta forma, ele precisa encontrar o dono da terra (também chamado de ‘terrenista’) que concorda em participar do loteamento e obtém uma parte considerável dos lucros.

Depois de encontrar o local para o projeto, os loteadores devem seguir as etapas:

Estudo do terreno para validação do projeto;
Análise projeto com arquitetos e urbanistas e criar divisões;
Busca do apoio jurídico e contábil para o empreendimento;
Avaliação despesas e prazos do projeto;
Autorização municipal ou distrital;
Infraestrutura (saneamento, energia, novas vias e logradouros);
Construção civil e prosseguimento das obras;
Entrega do projeto terminado;
Vendas dos lotes (na planta ou terminados);
Contabilização dos lucros do empreendimento.

Todas essas etapas podem levar anos para serem concluídas. Por isso, o loteamento deve ser bem planejado e calculado!

Contabilidade para loteamentos?

Sim, você sabia que um empreendimento imobiliário também precisa de contabilidade? Além de ser uma empresa por si mesmo em diversos casos, o loteamento precisa pagar impostos e ser calculado de tempos em tempos, para que todas as contas fechem e o município esteja ciente do andar das obras.

Mas por que preciso prestar contas? É simples: por mudar a infraestrutura da cidade e ser uma expansão urbana, o município tem muito interesse em saber se os prazos são cumpridos ou se os investimentos estão sendo bem sucedidos.

No entanto, existe outro motivo para se procurar uma contabilidade especializada em loteamentos:

Se você tem interesse em uma assessoria contábil exclusiva para, fale com o consultor Euro Contábil antes de investir em loteamento!

Redução de Impostos para Loteamentos

Como dito logo acima, uma contabilidade estratégica desde o início do projeto pode ter um grande impacto no VGV (Valor Geral de Vendas) milionário que você tem em mãos.

Por exemplo, e se você pudesse reduzir 1% de impostos sobre a venda de 10 lotes?

No exemplo, vemos que o loteador deixou de pagar R$ 30.000 em impostos e agora pode colocar este valor junto do lucro total. Agora, imagine que a redução é de 2, 3 ou até 10%!

A diferença é monstruosa. Por isso, quanto maior o loteamento, maior também é a necessidade de uma boa contabilidade.

O que é uma empresa Loteadora?

A loteadora é uma empresa feita apenas para gerenciar um loteamento – desde o seu planejamento até as vendas. Ela pode ser constituída por pessoas físicas, jurídicas, cooperativas e outras formas de sociedade.

Esta é a forma mais segura de fazer um empreendimento, para distanciar os negócios da sua pessoa física e ter a possibilidade de conseguir investidores.

Falaremos mais sobre investidores no decorrer deste texto. Para ir direto para este tópico, clique aqui.

Qual a diferença entre um loteamento e um lote?

Pode parecer que a venda de um loteamento é o mesmo que a venda de um lote, mas não é bem assim. O lote dentro de um loteamento normalmente tende a ser mais barato que a venda de um lote isolado na cidade. Isso porque o terreno ainda não carrega o peso da valorização local (localização, terreno já construído, etc).

Deste modo, sai mais em conta comprar um imóvel dentro de um loteamento, que um imóvel em um bairro já construído. 😉

Tipos de Loteamentos para construir no Brasil

As diferentes definições de loteamento importam quando pensamos nas regras que cada um deve seguir (desde o planejamento arquitetônico até a tributação das vendas).

Por exemplo, é de esperar que regras diferentes se apliquem a um prédio residencial e um condomínio de chácaras, certo?

Essas coisas influenciam diretamente no modo que você irá empreender.

Por isso, é importante conhecer os tipos e avaliar qual deles é o mais lucrativo antes de investir em loteamento.

Veja a seguir os tipos de loteamento mais comuns no Brasil:

1) Loteamento Aberto

Os loteamentos abertos são aqueles que não têm muros ou controle de acesso. Geralmente, os lotes se tornam novos bairros na cidade, com logradouros e a infraestrutura necessária. Os lotes vendidos são individuais, e uma vez comprados, os novos proprietários têm total controle do bem, sem precisar pagar condomínio.

Aqui é comum que o bairro seja projetado, porém os lotes não sofrem grandes alterações, podendo ser vendidos com a terra nua, ainda.

Loteamentos abertos podem:

2) Loteamento Fechado

Já o loteamento fechado é o contrário do aberto, uma vez que este geralmente é murado e tem controle de acesso – como uma portaria. Chamamos estes loteamentos de condomínios, nos quais os compradores podem ter a posse do bem, mas ainda contribuem com taxas como portaria, manutenção de estruturas para uso comunitário, etc.

O planejamento por trás do loteamento fechado também é mais complexo, pois é preciso manter o controle de certas áreas ao longo do tempo (para manutenção e segurança, por exemplo).

3) Loteamento Misto

Loteamentos mistos são divididos entre lotes residenciais e comerciais, por isso é mais comum se tratar da urbanização de áreas rurais próximas às cidades, agregando assim um novo bairro. Para isso, é fundamental consultas o planejamento urbano regional e obter a autorização municipal/distrital.

4) Loteamento Residencial

Como o nome sugere, os loteamentos residenciais são feitos apenas de lotes com finalidade de residência. Os futuros proprietários devem ter a intenção de construir casa para moradia, e de modo algum será permitido a instalação de estabelecimentos comerciais.

5) Loteamento Comercial

Do outro lado, temos o loteamento comercial, que abrange lotes apenas com finalidade comercial. É comum que estes loteamentos se tornem shoppings ou conglomerados de lojas. Isso trás desenvolvimento e industrialização de maneira acelerada para essas regiões.

Uma prática comum é que os futuros proprietários usem os lotes para construir galpões e alugá-los.

6) Loteamentos Ilegais

Quando tratamos de loteamentos e de outros termos do mercado imobiliário, como a usucapião, é normal que nos deparemos com loteamentos ilegais.

Um loteamento ilegal é aquele que não cumpre as exigências da lei, não tem a autorização municipal ou não cumpriu as obrigações como deveriam ser.

Desta forma, mesmo que um empreendimento comece da maneira certa, ele pode se tornar ilegal caso deixe de obedecer às diretrizes da cidade/distrito em questão.

Podemos separar dois tipos de loteamentos ilegais mais comuns:

a. Loteamento Irregular

É aquele que pode ter começado corretamente, e que teve algum planejamento, porém não cumpriu todas as exigências ou deixou de cumpri-las. Por exemplo: atraso de prazos, uso indevido de materiais não aceitos pela prefeitura, mudança no projeto urbano, más condições de trabalho nas obras, etc.

b. Loteamento Clandestino

O loteamento clandestino, diferente do irregular, nem ao menos começou corretamente. Ele é normalmente feito na surdina, sem qualquer autorização. Em alguns casos, o loteador pode nem mesmo ter a posse da terra que pretende vender. Isso causa grandes problemas para os compradores futuros e se caracteriza como fraude.

Fique atento no que mais importa ao fazer um Loteamento

Sabemos que até o momento, tem sido bastante informação. E realmente fazer um loteamento do início ao fim é bastante trabalho para apenas uma pessoa.

Por isso, separamos alguns tópicos com que você deve ter atenção especial antes de investir em loteamento! Também recomendamos que você se alie a profissionais de diversas áreas para não acabar enlouquecendo…!

Aprovação Municipal

A aprovação municipal é um documento importantíssimo, o qual confere regularidade ao seu loteamento. Apenas com esta aprovação, você pode vender os lotes e garantir aos futuros proprietários de que eles terão a posse no cartório.

É estritamente necessário que o loteamento esteja em conformidade com o município, para que assim nenhum problema pare as obras e cause prejuízo.

Saneamento

Talvez você esteja pensando em investir em uma área com custo benefício mais em conta para um loteamento. Porém, você deve pensar em mais fatores, como por exemplo o saneamento. É importante que, caso a terra não tenha saneamento, você esteja ciente de que ficará responsável por esta parte também.

Aqui, vale pensar na preservação do ambiente natural que já existe (rios, lagos, florestas) e em como a infraestrutura implementada afetará este ambiente.

Todos os planos devem estar dentro da lei e utilizar recursos recomendados pela prefeitura.

Prazos

Um fator que geralmente causa problemas aos loteamentos são os prazos.

É comum que empreendimentos de tal tamanho enfrentem imprevistos. Porém, se isso gerar atrasos significativos para o município, isso pode causar ainda mais problemas. Uma vez que o planejamento já tenha sido, e que o município esteja informado dos planos, você deverá enviar a eles o plano junto dos prazos para entregas.

Mas por que o município se importa tanto com prazos? Porque um loteamento mexe com toda a organização e desenvolvimento urbanos! Este é um empreendimento muito importante para a administração e a própria população.

Tributação

Uma vez que você já tenha começado a sonhar com seu projeto, é preciso firmar os pés no chão para não acabar esquecendo do mais básico em todo negócio: os impostos.

Eles fazem parte das despesas, e devem ser calculados previamente, antes do projeto começar. Se um planejamento tributário for traçado antes do início das obras, você poderá reduzir impostos através dos benefícios fiscais que apenas uma análise detalhada obteria. Já, se deixar que a tributação seja uma preocupação apenas no final de cada etapa, vai acabar pagando mais impostos e, desta forma, abrindo mão do precioso lucro.

Sem contar que impostos a mais no período de construção significa menos recursos no caixa!

Bem, já falamos bastante sobre as etapas de um loteamento, mas agora: aonde entra o lucro nisso tudo? E não estamos falando apenas do lucro para quem vende os lotes! Afinal, os compradores e futuros proprietários também lucram no processo! Veja só.

COMPRADOR: Por que comprar um imóvel de um loteamento?

Se você pensa em comprar um imóvel, deve estar planejamento pagar mais barato. Por isso, aqui vão algumas vantagens de comprar um imóvel dentro de um loteamento!

Custo mais acessível:

Os lotes de loteamentos tendem a ser mais baratos;

Qualidade de vida:

O planejamento urbano por trás do loteamento garante privilégios como arborização, ruas planejadas, centros comerciais, etc;

Conquista da casa própria:

Conquistar a casa própria com as vantagens de um loteamento é mais fácil;

Valorização do terreno:

Da mesma forma que você compra um imóvel mais barato por não ser tão valorizado, com o passar do tempo, seu terreno passa a ser mais e mais valorizado – com a construção de uma casa ou galpão comercial, por exemplo.

LOTEADOR: Por que investir em um loteamento?

Se a sua dúvida está em por que investir em um dos modelos de negócio mais rentáveis e lucrativos do mercado, então aqui vão algumas justificativas para dar ainda mais ânimo ao seu sonho:

Custo x Lucro:

O investimento de um loteamento é alto (comparado a outros negócios), porém o lucro é igualmente alto.

Por exemplo, imagine que você construiu um lote com uma casa por R$ 100.000,00, e depois vendeu a casa por R$ 300.000,00. Este é um lucro de 150% sobre o valor investido.

E não é difícil consegui-lo.

Desenvolvimento Urbanístico:

Além de lucrar, seu projeto estará auxiliando o desenvolvimento do município, o que pode gerar fomento no comércio, mais empregos e até provocar todo o crescimento da cidade.

Valorização a Longo Prazo:

O mercado imobiliário é um dos que menos corre risco, afinal a desvalorização de um terreno é muito baixa em comparação a sua valorização. Por isso, por mais que algum tempo se passe, é provável que as propriedades se tornem mais e mais lucrativas.

Segurança de Retorno Financeiro:

Como explicamos, os terrenos se valorizam, e da mesma forma há grande segurança no retorno financeiro. Além disso, como a lucratividade é alta, o retorno passa a ser praticamente garantido.

O que mais importa na hora de escolher um loteamento

Por fim, preparamos uma lista de detalhes para você ficar atento antes de investir em loteamento.

Topografia: Solo e Relevo

Dependendo da região em que o loteamento for feito, e também do investimento em infraestrutura, alguns desafios podem ser encontrados, como: terrenos em declive, dificuldades de saneamento, separação irregular de lotes, etc.

Incorporadora (Com quem faremos negócio)

Ao invés de ser um loteador independente, você pode encontrar mais facilidade ao integrar uma incorporadora – que é uma empresa dedicada a projetos de loteamento e incorporação. É importante conhecer com quem fazemos negócios, seja para iniciar o projeto ou para comprar sua casa própria.

Preservação Ambiental (diretrizes do plano de urbanização)

Se o loteamento infringe alguma diretriz do município, é possível que, mais tarde, quem tenha de lidar com a regularização seja o comprador. Por isso, é necessário estar atento com essas regras e se certificar de que todo o loteamento cumpriu o que era necessário.

Além disso, ter consciência da preservação ambiental e dos danos ao meio ambiente causados pelo loteamento podem ajudar tanto na preservação da natureza, quanto no interesse dos futuros compradores.

Hoje, as pessoas estão muito preocupadas com a preservação ambiental, por isso não negligencie!

Regularização (se o terreno e os documentos estão em dia)

Talvez você nem tenha pensado nisso, mas imagine que você chegou a fechar com o loteador a compra do terreno, e então… não consegue obter a escritura nem o registro em cartório da casa! Isso acontece se o loteamento não tem a regularização necessária para repassar os bens.

Olha só a confusão que isso causaria.

Questão de Gosto (o que você espera do imóvel)

Se você está atrás da sua casa própria, provavelmente já imagina como ela será. Mas se já houver uma construção no terreno ou o terreno não comportar sua casa dos sonhos, então pode ser que essa expectativa acabe frustrada.

Assim, investir em um lote te dá mais liberdade, tanto de viver em uma área nova e recém planejada, quanto de construir aquilo que você realmente sonha!

escolha a contabilidade correta

A Euro Contábil é uma empresa de contabilidade líder quando o assunto é expertise em diferentes áreas da tributação. Uma delas é a área de empreendimentos imobiliários! Sabemos que quando falamos destes projetos, estamos incluindo valores altíssimos de VGV e pagamento de impostos. Por isso, é extremamente importante ficar atento e ter um bom planejamento tributário.

Pois a economia ao longo dos anos fará valer a pena!

Neste artigo vimos tudo o que você precisa saber antes de investir em loteamento. Desvendamos o que é um loteamento, como ele é feito, quais as principais etapas do projeto e em que ficar de olho ao investir em um!

Espero que o conteúdo tenha sido útil para você! Agora, tire suas dúvidas nos comentários ou converse com nosso contador especialista em tributação para loteamentos!

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Redação Euro Contábil
Mellyne Saboia | Head do Time de Redação e Conteúdo | Redatora SEO

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