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Fazer um chacreamento: Entenda as regras e como iniciar o processo

Beatriz Bandolin - 7 de junho de 2024

A área rural de um município pode parecer uma grande tela em branco se você é um dono de terra. Afinal, existe uma infinidade de coisas que podem ser feitas em um espaço tão grande, incluindo a divisão da terra. No entanto, antes de fazer um chacreamento, é preciso estar atento às regras.

Fazer um chacreamento | Fonte: Freepik

Não existem regras proibindo o chacreamento nas áreas rurais. Na verdade, a maior dificuldade que pode ser encontrada nesse sentido é a falta de uma zona de expansão urbana no Estatuto da Cidade. Essa falta de regulamentação vai exigir de você – e dos profissionais responsáveis – um projeto que convença o município a implementar esse espaço.

É claro, isso torna o processo como um todo mais demorado, mas ainda possível de ser realizado. Inclusive, com os planos diretores e as zonas de expansão urbana, todas as cidades podem crescer de forma ordenada. As regras garantem mais preparo para o crescimento populacional e que as novas áreas terão infraestrutura adequada.

Se você acredita que a sua gleba pode ser transformada em um chacreamento, encontrou o post certo. Vamos fala sobre as duas formas de se fazer um chacreamento, qual a melhor opção, como dar os primeiros passos e mais informações relevantes.

Neste artigo você encontra

O que é um chacreamento?

Os chacreamentos são destinados à criação de chácaras voltadas ao lazer, turismo, assentamentos habitacionais e outros. Ou seja, assim como os loteamentos urbanos, divide-se glebas em lotes menores, mas é preciso seguir regras específicas para o parcelamento de terra em zonas rurais. Outra semelhança entre os loteamentos e os chacreamentos está nos tipos existentes – aberto ou fechado.

CHACREAMENTO ABERTO

Nesse caso, a gleba é dividida e chácaras autônomas são criadas, mas as áreas comuns e as ruas são parte integrante do patrimônio público.

CHACREAMENTO FECHADO

Já os chacreamentos fechados também são divididos em chácaras autônomas, mas ele é fechado para o público externo. Isso significa que as suas ruas e demais áreas comuns (e respectivas despesas) são parte integrante de um condomínio.

Quais são as duas formas de se fazer um chacreamento e qual a melhor delas?

Como dono de terra em busca de um investimento lucrativo para esse espaço, o chacreamento é uma das melhores opções. Porém, é preciso ficar atento quanto às regras específicas para a área rural. Segundo o Art. 96 do Decreto Federal 59.428/66:

“Os projetos de loteamentos rurais, com vistas à urbanização, industrialização e formação de sítios de recreio, para serem aprovados, deverão ser executados em área que:

I – Por suas características e pelo desenvolvimento da sede municipal já seja considerada urbana ou esteja incluída em planos de urbanização;

II – Seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estância hidromineral ou balneária;

III – Comprovadamente tenha perdido suas características produtivas, tornando antieconômico o seu aproveitamento.”

Duas formas de se fazer um chacreamento legalmente:

1)Através do INCRA

Todos os parcelamentos de terra feitos através do INCRA precisam seguir estritamente o Módulo Rural. Isso significa que cada chácara não poderá ter um tamanho menor do que 2 hectares (20.000 m²), ou um valor aproximado dependendo da sua região. Além disso, esse modelo exige um processo muito maior de burocracia, e precisa seguir a função social da propriedade rural:

Art. 186 da Constituição Federal:

“A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente, segundo critérios e graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:

I – aproveitamento racional e adequado;

II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;

III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;

IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.”

2) Área em expansão urbana

O melhor caminho para quem deseja começar um chacreamento é a área de expansão urbana, definida pelo Plano Diretor, no Estatuto da Cidade. Como não depende do Módulo Rural, você não precisa de chácaras com 2 hectares – elas podem ser menores.

Essa é considerada a melhor opção, porque todas as cidades com mais de 20 mil habitantes precisam obrigatoriamente ter um estatuto da cidade. No entanto, se o plano diretor ainda não prever uma zona de expansão, você precisará entregar um projeto para o setor de planejamento urbano e fazer uma solicitação.

Nas cidades com menos de 20 mil habitantes, o plano diretor não é obrigatório, mas ainda é um direito seu solicitá-lo.

Como dar os primeiros passos para quem deseja fazer um chacreamento?

Antes de fazer qualquer outra coisa, a primeira recomendação aos donos de terras é: conheça a legislação da sua cidade. Assim, fica mais fácil compreender quais outros passos devem ser dados. Além disso, o melhor é ter ao seu lado uma equipe de profissionais preparados para ajudar desde o projeto, até a gestão dos custos e ganhos do chacreamento. Veja o passo a passo completo:

  • Entenda se a sua área já possui zoneamento ou não;
  • Verifique se não está em uma Área de Preservação Permanente;
  • Encontre os profissionais corretos para te ajudarem a criar o projeto;
  • Crie um projeto para a sua área;
  • Entregue para o setor de planejamento urbano.

Vale deixar claro que, mesmo com o projeto bem feito e estruturado, o município ainda pode negar o zoneamento da área. Inclusive, é importante saber que “chacreamento” é apenas o nome comercial. Para conseguir a autorização do município, você deve solicitar a construção de um loteamento de baixa densidade.

Busque profissionais para te ajudar nessa jornada

Conhecer as leis e o passo a passo para começar um chacreamento é algo extremamente importante, mas tão crucial quanto isso é entender que junto com profissionais você vai mais longe. Afinal, arquitetos, contadores, engenheiros e outros são especialistas no que fazem e podem ajudar você a conseguir superar processos que você nem imaginaria.

Se isso fez sentido para você, nos envie uma mensagem no WhatsApp agora mesmo! Nossa experiência de mais de 18 anos na contabilidade empresarial já alcançou diversos loteamentos por todo o Brasil, e o seu pode ser o próximo!

No post de hoje, você, terrenista, pôde entender como funcionam os chacreamentos, quais as possibilidades de divisão e os primeiros passos a serem dados.

Espero que as informações tenham sido úteis!

Redação Euro Contábil
Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil

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