ATUALIZADO EM 11/06/2024
Obras para construção do loteamento encerradas, chega o momento mais esperado: vender cada um dos lotes. Nesse sentido, pode ser que dúvidas diversas surjam em todas as partes. Para você, que foi parte da constituição do loteamento, e também para os compradores. Por isso, o melhor é se antecipar e compreender como funciona o contrato de loteamento.
Após a finalização das obras, o único contrato necessário é o de compra e venda? Quais são os documentos necessários? Quais informações precisam estar no contrato?
Sim, são muitas perguntas, mas temos as respostas para todas elas. Nesse primeiro momento, o importante é saber que o uso de contratos fica ainda mais importante nessa fase final. Afinal, é durante as vendas que o tão aguardado lucro começa a entrar.
Mas chega de dúvidas! Reunimos todas as informações que você precisa para fazer um contrato de loteamento. Seja na hora de vender os seus lotes.
Vamos esclarecer todas as perguntas citadas anteriormente e outras informações cruciais para loteadores, terrenistas, Land Brokers e outros profissionais envolvidos no empreendimento.
Neste artigo você encontra
- Quais contratos são usados após a finalização das obras de loteamento?
- E como fazer o contrato de compra e venda de lote em loteamento?
- Restrições que podem ser feitas pela loteadora
- É importante ter um contrato de compra e venda?
- Orientação profissional para compra e venda de imóveis
- Contabilidade para Loteamentos: Economia em impostos
- Só o contrato de compra e venda é suficiente?
Quais contratos são usados após a finalização das obras de loteamento?
O contrato de compra e venda é extremamente importante, mas, antes de vender os lotes, é necessário arrumar a casa. Ou seja, garantir que todos os profissionais envolvidos na construção do loteamento receberão a sua parte dos lucros. Para isso, existem 2 possibilidades, que devem ser definidas ainda no início do loteamento:
CONTRATO DE PARCERIA
Nesse tipo de negociação, duas ou mais pessoas dão início a um negócio juntas. No entanto, ainda que se trate de uma união com fim específico, o contrato de parceria não é uma sociedade e não possui um CNPJ.
Aqui, cada parte precisa realizar suas atividades de forma complementar, de acordo com as suas habilidades, para alcançar um fim. Em outras palavras, não se trata de uma união para realizar uma atividade específica em conjunto, mas para unir forças (recursos e qualificação) até o objetivo final. Nesse tipo de contrato, é preciso ter atenção:
- Tipo de parceria;
- Partes do contrato;
- Prazos de realização;
- Clausula de confidencialidade;
- Cláusula de não concorrência;
- Cláusula de exclusividade.
Outro ponto importante é que, diferente das sociedades empresariais, o executor da obra (loteador), atua através de uma pessoa jurídica própria. Isso significa que o terrenista segue sendo o único proprietário do terreno, mas ainda precisa distribuir os lucros ao final do período de vendas. Essa situação traz maior segurança jurídica e evita problemas societários.
SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO (SPE)
A maior diferença entre a SPE e o contrato de parceria está na constituição de CNPJ, ou seja, uma sociedade. Nesse tipo, a empresa é encerrada assim que o objetivo em comum das partes for alcançado – no prazo definido por contrato.
Aqui, não há divisão em dois tipos de sócios, mas os recursos particulares de ambos ficam isolados do patrimônio empresarial. Assim como acontece em outros tipos de sociedades, é preciso elaborar um contrato social, que conste:
- Informações básicas de todos os sócios;
- CNPJ da empresa;
- Atividades realizadas;
- Capital social investido;
- Quotas de participação de cada sócio;
- Responsabilidades de cada sócio;
- Regras para caso um dos sócios deixe a sociedade.
E como fazer o contrato de compra e venda de lote em loteamento?
As diferenças para a elaboração do contrato de compra e venda convencional para o contrato de loteamento são poucas. Geralmente, as mudanças estão relacionadas a restrições do loteador – que você pode conferir no próximo tópico.
Confira as principais cláusulas para o seu contrato de compra e venda:
- Identificação das partes;
- Afirmação de consentimento;
- Valor do lote;
- Condições de pagamento;
- Cláusulas de rescisão contratual;
- Obrigações dos envolvidos;
- Tamanho do lote;
- Número do ato de registro do loteamento;
- Identificação do cartório de imóveis onde estão registrados o loteamento e a inscrição municipal do lote;
- Localização do lote;
- Metragem disponível para construção;
- Metragem da edificação (se houver).
Restrições que podem ser feitas pela Loteadora
Assim como a prefeitura faz restrições para construir em lotes de bairros, as loteadoras também podem fazer suas restrições. Acima de tudo, é preciso considerar a natureza urbanística para manter a uniformidade de todo o loteamento.
Porém, existem algumas restrições que não são permitidas e que acabam prejudicando o comprador. Veja só uma relação do que pode ou não pode ser restringido em um contrato de loteamento:
É permitido
- Proporção de área construída por lote;
- Distância entre as edificações;
- Alinhamento do arruamento;
- Padrão da calçada;
- Recuo;
- Tipo de construção;
- Natureza do aproveitamento (comercial, residencial, industrial…).
Não é permitido
- Cláusula de inalienabilidade (bloqueio de transferência);
- Restrições feitas pela justiça;
- Juros acima do índice permitido;
- Cláusulas penais mais rigorosas do que a lei permite.
Por que restringir aspectos do lote vendido dentro do contrato?
Talvez, você se pergunte porque você resguardaria direitos como determinar a proporção de área construída por lote ou a distância entre as edificações.
Isso se dá ao fato de que loteamentos normalmente abrem novos bairros nas cidades. Ou seja, são planejados urbanisticamente. Para manter o padrão e o planejamento urbanístico, estas cláusulas são colocadas no contrato de loteamento.
É importante ter um contrato de loteamento na compra e venda?
Sim, elaborar um bom contrato de loteamento é muito importante. Afinal, ele é o documento que garante que ambas as partes tenham seus direitos garantidos.
Como vimos antes, é através do contrato que ficam definidas todas as regras do negócio. Sejam elas preços, prazos, obrigações e possíveis penalidades. Enfim, um contrato bem feito deve seguir algumas características específicas.
Por isso, sempre que estiver lidando com um contrato de loteamento, você deve observar se ele possui:
CONSENSUALIDADE – BILATERALIDADE
ONEROSIDADE – TIPICIDADE
Orientação profissional para compra e venda de imóveis
Ainda que existam algumas regras em comum para todo contrato de compra e venda, uma negociação é diferente da outra. Desde já, você precisa ter em mente que não existem fórmulas mágicas. Cada novo contrato deve ter características específicas, individuais e personalizadas, para o que se pretende.
Tudo isso você só consegue com a ajuda de um especialista que saiba passar por todo o processo com cuidado. Logo, apenas a análise atenta de um advogado pode localizar possíveis fraudes em um contrato já pronto – como dívidas atreladas ao imóvel, por exemplo.
Contabilidade para Loteamentos: Uma questão de economia em impostos
Normalmente, todo loteamento já conta com sua contabilidade interna. Ela fica responsável por fechamentos contábeis, entradas no caixa, e resultados. Porém, empreendimento tão grande e valioso quanto o de lotes também precisa da contabilidade para calcular os impostos.
O problema é não ter a expertise de uma contabilidade para loteamentos neste aspecto. Afinal, os impostos são uma parte das despesas. Deste modo, o ideal é ter um planejamento tributário do início ao fim do projeto.
Até porque os impostos são pagos de diversas formas diferentes: dos materiais comprados, à venda final.
Portanto, se você entendeu o problema, não deixe para depois para correr atrás do prejuízo. Reduzir os impostos de um grande VGV faz muita diferença!
Fale com nosso consultor especialista:
Só o contrato de compra e venda é suficiente?
Imóveis com valor a cima de 30 salários mínimos precisam de escritura pública feita em cartório. Quer dizer, imóveis (inclusive lotes) que valem mais do que R$ 39.600,00 – considerando o salário de R$ 1320,00, em 2023.
Mas fique atento! Conforme diz o Art. 108 do Código Civil, a escritura ainda não garante que propriedade sobre o imóvel.
Aí você se pergunta: “então, o que garante que a propriedade foi transferida?”
A resposta é: o registro da escritura. Ou seja, a escritura pública só é confirmada após o registro em Cartório de Registro de Imóveis.
O responsável por esse processo é o comprador do imóvel!
Vale ressaltar que a escritura é elaborada no cartório de notas, na presença de um Tabelião. Esse profissional possui fé pública e é quem torna toda a negociação legítima.
Por fim, agora você já sabe: sem o registro, você estará morando, construindo ou trabalhando em um imóvel que não é oficialmente seu!
Nesse post você descobriu detalhes sobre as regras para um contrato de loteamento.
Esperamos que as informações tenham te ajudado e você se sinta mais seguro durante as negociações!
Saiba mais sobre o setor imobiliário:
Redação Euro Contábil
Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil
0 Comments