Etapas de um loteamento: Saiba quais são e a importância de cada uma

Os loteamentos são investimentos de médio e longo prazo. Isso significa que, antes de os seus lucros começarem a pipocar, é preciso superar diversas fases. Portanto, entenda quais são as etapas de um loteamento e como passar por todas elas de forma tranquila.

Se você é proprietário de terra ou loteador, já sabe que o processo de criação de um novo loteamento não é simples. Principalmente se você está fazendo isso pela primeira vez, pode ser que aquilo que parecia uma rápida divisão de terras se torne uma grande bola de neve de afazeres.

Tantas etapas e tarefas exigem, ainda, uma gama variada de profissionais como contadores e loteadores. Eles serão os responsáveis por lidar com todos os problemas e cuidar para que etapas simples não se tornem maiores do que deveriam.

Portanto, se você deseja entender as etapas de um loteamento, como cada profissional pode ajudar e quando começar, é só continuar neste post.

Vamos começar?

Neste artigo você encontra

Entenda o que é um loteamento

O loteamento é uma grande porção de terra dividida em várias partes menores, que são chamados de lotes. Além disso, para que o loteamento esteja completo, é preciso que se invista na infraestrutura do local. Ou seja, é preciso realizar a abertura de ruas, saneamento, energia elétrica e outros.

Apesar de o processo de divisão ser o mesmo, existem tipos variados de loteamento, confira:

Aberto

É mais comum em áreas rurais ou regiões menos povoadas. Possui toda a infraestrutura básica (vias, energia…), porém não conta com áreas de lazer ou serviços adicionais. Portanto, não há cobrança de taxas extras para a manutenção de áreas comuns.

Fechado

Tem acesso controlado por meio de portarias ou sistemas de segurança. Nesse caso, é possível encontrar espaços de lazer e infraestrutura para além do básico (quadras, piscinas, salões de festa…). Devido às áreas de lazer, há cobrança de taxas extras para manutenção.

Residencial

É projetado especificamente para residências, o que possibilita a construção de casas ou apartamentos. Na maior parte das vezes, essa categoria tem a infraestrutura básica e espaços de lazer para os moradores.

Comercial

Aqui, os lotes são voltados para a construção de comércios, indústrias e outros empreendimentos. Portanto, a infraestrutura é voltada para o cumprimento das demandas comerciais (acesso para veículos de carga, estacionamentos e facilidades logísticas). Por isso, esse tipo de loteamento também precisa estar localizado em bairros comerciais (de acordo com o zoneamento da prefeitura).

Misto

Mistura diferentes usos (comercial, residencial, industrial…). Essa mistura permite a integração de moradia, trabalho e serviços, criando comunidades autossuficientes.

E quais são as etapas de um loteamento?

Assim que o dono do terreno e a loteadora estão de acordo, é possível começar a trabalhar em busca dos resultados. Isso, porém, exige o apoio de uma série de profissionais, instituições e documentos diferentes. As etapas de um loteamento são:

Regularização do terreno;
Criação da empresa (SPE ou contrato de parceria;
Elaboração dos projetos (divisão, terraplanagem, saneamento, pavimentação, arborização, sinalização, eletricidade…);
Aprovações da prefeitura e outros órgãos;
Estudos, licenças e autorizações ambientais;
Obras;
Finalização (vistorias e Habite-se).

Passar por cada uma dessas etapas é importante para que o seu loteamento seja regular e possa se manter à longo prazo.

Sem criar uma empresa, deixar as licenças de lado e não contar com um contador, você sempre será irregular e parecerá amador aos olhos do público que deseja comprar os lotes.

Além disso, os loteamentos irregulares podem receber sanções do município e dos seus órgãos reguladores.

É preciso criar uma empresa para começar um loteamento?

Sim. Para que todas as partes tenham segurança, o ideal é que seja criada empresas como a Sociedade de Propósito Específico (SPE) ou seja feito um contrato de parceria. Elas garantem que todos as partes envolvidas no loteamento terão seus direitos garantidos.

A diferença entre elas está na abertura de empresa, ou seja, na necessidade de um CNPJ. Enquanto a SPE é uma forma de sociedade empresarial, que exige CNPJ e pode ser encerrada ou prorrogada ao fim dos trabalhos, o contrato de parceria não é uma empresa.

Saiba mais sobre os benefícios da SPE no post:
“SPE para loteamentos: Saiba como funciona esse modelo de sociedade”.

Se você está nessa etapa do loteamento, sabe que vai precisar escolher a melhor opção, dependendo dos seus objetivos. Para ajudar, poderá contar com uma assessoria contábil especializada em empresas como a Euro Contábil.

Aqui, você encontra equipes da área contábil, fiscal e societária que cuidam desde a viabilidade até o regime tributário ideal para o seu negócio.

Portanto, entre em contato conosco para trabalhar ao lado de profissionais especializados, que te ajudam no enfrentamento das burocracias iniciais. Clique no banner abaixo para abrir nosso WhatsApp:

Reduzir impostos de forma legal

Para além da abertura de empresas, com uma contabilidade especializada você pode pagar menos impostos e continuar dentro da lei. Isso é possível com o Regime Especial de Tributação (RET). Com ele, é possível reduzir a alíquota total de impostos para apenas 4% das receitas recebidas.

IRPJ: 1,26% // CSLL: 0,66% // COFINS: 1,71% // PIS/Pasep: 0,37%

Loteamento como incorporação imobiliária

O uso do RET está permitido desde 2022, quando a Lei 14.382 estipulou que a divisão de solo através de loteamento ou desmembramento feita para a construção de casas (geminadas ou não) pode ser considerada incorporação imobiliária e aderir ao RET.

No entanto, é preciso reforçar que os parcelamentos anteriores à lei não podem se enquadrar como incorporação imobiliária para aplicação do RET.

Vantagens de investir e passar pelas etapas de um loteamento

Sempre que vamos investir em algo novo, surgem dúvidas quanto às reais vantagens de colocar ou não tempo e dinheiro no negócio.

Porém, nos loteamentos, a garantia de lucro e valorização é muito grande. Você só deve ficar atento ao local em que está localizado o terreno ou o loteamento.

Para ter certeza de que será um negócio lucrativo, os arredores devem apresentar crescimento ou a possibilidade de crescimento no futuro.

No post de hoje, falamos sobre as etapas de um loteamento, a importância da criação de empresas, a necessidade de uma assessoria contábil e muito mais.

Espero que o conteúdo tenha sido útil!

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Redação Euro Contábil
Beatriz Bandolin | Jornalista e Redatora SEO no Blog Euro Contábil

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