Quer transformar sua propriedade rural em um empreendimento lucrativo de chácaras para lazer? O mercado de loteamentos rurais está aquecido, pois cada vez mais pessoas buscam um refúgio na natureza para fugir do estresse da cidade grande.
No entanto, esse tipo de empreendimento exige regularização e planejamento para evitar problemas legais e garantir a segurança da sua venda.
Neste guia completo, você aprenderá como regularizar um chacreamento rural, os passos necessários para sua aprovação e como vender legalmente suas chácaras de lazer. Continue lendo para garantir que seu investimento seja um sucesso!
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Clique na imagem abaixo e conheça os contadores especializados em loteamentos e chacreamentos
O que é um Chacreamento Rural?
Um chacreamento rural é a divisão de uma grande propriedade rural em lotes menores para venda. Contudo, esse processo deve seguir regras específicas de uso do solo, alvarás e licenças ambientais.
⚠️ Atenção: Chácaras de lazer possuem uma finalidade urbana, e isso pode gerar conflitos legais se não forem devidamente regularizadas.
Loteamentos Rurais vs. Loteamentos Urbanos
Antes de iniciar seu projeto, é essencial entender a diferença entre loteamentos rurais e urbanos:
| Característica | Loteamento Rural | Loteamento Urbano |
|---|---|---|
| Finalidade | Agricultura, pecuária ou agroindústria | Moradia, lazer ou segunda residência |
| Localização | Zona rural | Zona urbana ou de expansão urbana |
| Infraestrutura | Não é obrigatória urbanização completa | Deve seguir normas urbanísticas |
| Regularização | Registro no INCRA | Aprovação municipal e registro em cartório |
Se seu objetivo é vender chácaras de lazer, será necessário converter o imóvel rural em zona de expansão urbana.
Como funciona vender chácaras a partir de um terreno rural
Para conseguir vender os lotes em um terreno inicialmente rural, para fins de lazer e moradia, é necessário passar pelo processo de conversão da zona em área de expansão urbana.
Esse processo precisa de acompanhamento jurídico, ambiental e urbanístico, por isso aconselhamos a já ter uma equipe de profissionais cuidando disso.
É possível fazer um condomínio de chácaras em zona rural?
Não. Mas ainda há o que fazer caso este seja o seu projeto.
Se você percebeu agora que o terreno que você pretende parcelar em loteamento está numa zona rural, fora da zona de expansão urbana de um município, é possível utilizá-lo, desde que você pleiteie a área junto ao município para torná-la uma zona de expansão urbana.
Este processo sem dúvidas será mais complexo do que utilizar uma zona já existente na área urbana do município. Por isso, caso seja um loteador investidor e não o terrenista (proprietário da terra), o aconselhamos a ter bastante apoio jurídico na hora de decidir se o investimento valerá à pena a longo prazo.
Não apenas pelo tempo investido, mas por causa das obras de infraestrutura e urbanização, as quais serão necessárias e terão de obedecer à risca aos parâmetros e diretrizes do município.
Posso vender os lotes sem ter terminado o processo de legalização do loteamento?
Não. E não apenas não pode, como a venda dos lotes irregulares também caracteriza crime qualificado contra a administração pública, uma vez que foi feita a venda de propriedades que não estão registradas conforme a Lei Federal 6.766/79, artigos 37 e 50:
Lei Federal 6.766/79 Art. 37.
É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
Parágrafo único – O crime definido neste artigo é qualificado, se cometido.
I – por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País
O que fazer se comprei lotes de um loteamento não registrado sem a ciência de irregularidade?
Caso você esteja aqui porque percebeu que o lote adquirido está em um loteamento rural irregular, a lei também prevê o que deve ser feito, veja a seguir:
Lei Federal 6.766/68 Art. 38.
Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.
Portanto, assim que confirmar que a escrituração que tem em mãos é de um lote irregular, suspenda imediatamente o pagamento e notifique o loteador de que ele deve regularizar o empreendimento.
Sua notificação pode soar “fraca”, porém ela é necessária, para que no futuro você não seja considerado cúmplice do crime qualificado.
Se o loteador se recusar a regularizar o loteamento, ou ameaçá-lo de qualquer forma, acione a justiça. A compra e a escrituração têm valor legal, e o fato de você ter sido lesado pelo vendedor também contará. Esta ação pode obrigar o loteador a correr atrás da regularização ou garantir a compensação pelo valor já pago das prestações.
Pleitear uma Zona Rural em Zona de Expansão Urbana
Para pleitear uma nova área de expansão urbana na prefeitura em questão, é necessário fazer um estudo topográfico, do qual deve ser obtido um memorial descritivo.
Vale ressaltar que cada município tem autonomia para realizar essa legalização da forma como quiser.
Em certos municípios, é preciso apenas um decreto municipal, o qual depende da assinatura do prefeito.
Já em outros municípios, será necessária a aprovação de lei complementar, votada na Câmara de Vereadores.
Por fim, há municípios seguem apenas o Plano Diretor, reestruturado a cada sete anos, tornando o processo mais lento em cidades grandes e mais ágil em municípios menores.
Como Legalizar um Chacreamento Rural?
A legalização de um chacreamento de sucesso é um processo complexo que envolve várias etapas. Aqui está um passo a passo essencial:
1. Regularização Fundiária e Zoneamento
O primeiro passo é conferir a zona urbana e a zona de expansão urbana já existente no zoneamento do município.
O loteador ou especialista que esteja assessorando o loteamento pode fazer a consulta junto à prefeitura, por atendimento presencial ou online (a depender da disponibilidade local).
| 📌 | Verifique junto à prefeitura se a sua área pode ser convertida para zona urbana. |
|---|---|
| 📌 | Solicite um levantamento topográfico para definir os limites e características da propriedade. |
2. Estudos e Projetos Técnicos
Após conferir que a terra do loteamento está fora da zona urbana, inicie os trâmites técnicos para fazer a solicitação de transformar a zona rural em zona de expansão urbana.
Estes estudos e projetos técnicos contarão como argumentos ao seu favor na hora de entregar o projeto para avaliação.
| Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e Relatório de Impacto Ambiental (RIMA) | Se exigidos. Saiba mais neste post do blog. |
|---|---|
| Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) | Conforme diretrizes municipais. |
| Projeto Urbanístico | Incluindo vias de acesso, áreas verdes e infraestrutura. |
3. Licenças Ambientais
Uma vez que se consiga regularizar a área para construção de chácaras de lazer, estará na hora de ir atrás da regularização ambiental.
Especialistas da engenharia ambiental devem estar a cargo das exigências e dos trabalhos necessários para regularizar o uso da terra.
| Licença Prévia (LP) | Avalia a viabilidade ambiental. |
|---|---|
| Licença de Instalação (LI) | Autoriza as obras. |
| Licença de Operação (LO) | Permite a venda e ocupação dos lotes. |
4. Aprovação e Registro do Loteamento
Com todas as licenças prontas, o loteamento deve ser protocolado junto à prefeitura responsável, o projeto deve ter registro junto ao cartório de imóveis regional e, se necessário, cada lote do desenho arquitetônico, também.
É possível que você queira iniciar as vendas dos lotes antes de finalizar as obras (uma estratégia comum para conseguir entradas no caixa, que serão usadas na própria obra), neste caso, há um cuidado diferenciado com cada lote.
Consulte seu especialista nesta área antes de fazer qualquer venda.
| 📌 | Protocolar o projeto na prefeitura. |
|---|---|
| 📌 | Registrar no Cartório de Imóveis. |
| 📌 | Certificar o loteamento junto ao INCRA. |
5. Obras de Infraestrutura Necessárias
Por fim, seu projeto deverá obedecer as regras de loteamento urbano já previstas na legislação município: criação de vias e logradouros, necessidade de asfaltar ou não, tamanho dos lotes, acesso a braços d’água, etc.
| 📌 | Vias de acesso pavimentadas ou logradouros. |
|---|---|
| 📌 | Redes de água, esgoto e energia. |
| 📌 | Iluminação pública. |
Checklist Rápido para Regularização
É muita informação? Então salve este checklist com um print ou baixe o passo a passo disponível neste link.
CHECKLIST PARA LOTEAMENTOS DE CHÁCARAS
Dúvidas Frequentes sobre Chacreamento Rural
Clique na pergunta para fazer a resposta aparecer:
🔎 Quanto tempo leva para regularizar um chacreamento?
O tempo varia de acordo com o município e os órgãos reguladores, podendo levar de alguns meses a anos.
🔎 Posso vender lotes antes da regularização?
Não. A venda de lotes irregulares é crime e pode resultar em penalidades graves, conforme a Lei 6.766/79.
🔎 É possível transformar um imóvel rural em urbano?
Sim, mas é necessário pleitear a conversão junto à prefeitura e seguir todas as exigências legais.
🔎 Qual profissional faz a regularização do loteamento?
A regularização é feita por vários profissionais, por isso aconselhamos que monte sua equipe de apoio:
- Advogados especialistas em direito imobiliário e urbanístico;
- Engenheiro civil e arquiteto;
- Topógrafo;
- Engenheiro ambiental
- Contabilidade especializada no setor imobiliário
- Consultor especialista em loteamentos
O que fazer agora? Próximos passos para fazer um loteamento de chácaras
Ter um empreendimento regularizado é essencial para evitar problemas legais e garantir maior lucratividade. Sabemos que o processo pode ser burocrático, mas contar com o suporte de especialistas é o segredo para um loteamento bem-sucedido!
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Agora que você sabe como regularizar seu chacreamento, é hora de agir! Continue explorando nosso conteúdo para mais dicas sobre empreendimentos imobiliários.
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Redação Euro Contábil
Mellyne Saboia | Jornalista e designer
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