Se você sonha em entrar no mercado imobiliário e iniciar um loteamento ou está no caminho de oficializar seu empreendimento, provavelmente já se deparou com duas opções comuns de estruturação: a Sociedade de Propósito Específico (SPE) e o Contrato de Parceria. Cada modelo tem suas particularidades, vantagens e desafios a serem superados.
Até mesmo um loteamento de poucos lotes precisa decidir entre esses modelos. Então, é muito importante que você, investidor, não escute apenas o que os “gurus” dizem, mas procure entender a SPE e o contrato de parceria para descobrir qual deles é mais vantajoso para seu projeto.
Afinal, cada loteamento é único e pode gerar muito lucro – desde que você planeje corretamente as áreas legais e tributárias para não pagar mais impostos do que precisa!
Neste artigo, vamos detalhar esses dois caminhos, ajudando você, loteador ou terrenista, a tomar uma decisão informada.
Neste artigo você encontra
O que é uma SPE para loteamento?
Em nossa experiência de 19 anos no mercado, podemos dizer com toda a certeza que a Sociedade de Propósito Específico (SPE) é o modelo mais escolhido pelos loteadores.
Uma SPE é uma pessoa jurídica criada exclusivamente para executar um determinado empreendimento — neste caso, o loteamento. Na prática, ela permite que todos os envolvidos no projeto (sócios, investidores e parceiros) tenham suas responsabilidades definidas e limitadas.
Vantagens da SPE
Segurança Jurídica
Os bens pessoais dos sócios ficam protegidos, pois a SPE responde por suas próprias obrigações.
Organização Finaneira
Facilita o controle das receitas e despesas, essencial em empreendimentos de grande porte.
Credibilidade
Transmite profissionalismo a investidores e financiadores, algo crucial em projetos que demandam alto capital inicial.
Desvantagens da SPE
Custo Elevado
Sua constituição envolve despesas com registro, tributação e mais burocracia por se tratar de uma empresa
Complexidade
Sua contabilidade deve ser especializada, para cumprir as obrigações legais sem penalizar eu empreendimento
O que é um Contrato de Parceria para loteamento?
O Contrato de Parceria é um acordo formal entre um terrenista (proprietário do terreno) e um loteador ou imobiliarista. Nele, as partes estabelecem como será feita a divisão dos lucros e as responsabilidades pelo parcelamento de solo.
No contrato deve conter, explicitamente, pelo quê cada sócio será responsável, o método de distribuição de lucro e todos os pormenores que também contariam num contrato social.
Vantagens do Contrato de Parceria
Baixo Custo Inicial
Os bens pessoais dos sócios ficam protegidos, pois a SPE responde por suas próprias obrigações.
Flexibilidade
Facilita o controle das receitas e despesas, essencial em empreendimentos de grande porte.
Acessibilidade
Transmite profissionalismo a investidores e financiadores, algo crucial em projetos que demandam alto capital inicial.
Desvantagens do Contrato de Parceria
Risco Elevado
Sem a proteção de uma pessoa jurídica, o loteador pode ser responsabilizado com seu próprio patrimônio.
Menor Credibilidade
Pode gerar desconfiança em investidores e bancos.
Dificuldade de Gestão
Como as finanças do empreendimento não são separadas formalmente, há maior risco de desorganização.
SPE ou Contrato de Parceria: qual é o melhor?
A escolha entre SPE e Contrato de Parceria depende de diversos fatores:
Porte do Loteamento
Para loteamentos pequenos ou minis, o Contrato de Parceria pode ser mais vantajoso. Em empreendimentos médios e grandes, a SPE é quase indispensável.
Capacidade de Investimento
A SPE exige um investimento inicial maior, enquanto o Contrato de Parceria é mais acessível para quem está começando.
Perfil do Loteador
Se você busca segurança jurídica e facilidade na captação de investidores, a SPE é a escolha certa.
Como experts, nossa indicação é que sempre opte pela maior segurança. Embora ter uma SPE gere mais gastos na abertura, a longo prazo ela pode ser mais lucrativa, por assegurar que seu patrimônio de pessoa física não fique atrelado ao patrimônio de pessoa jurídica.
Loteamentos são projetos de longo prazo, e que por isso tendem a enfrentar mais desafios burocráticos. É comum que em algum momento, as obras fiquem mais lentas. Quando algum problema assim acontecer, sua pessoa física (seu CPF) estará segura, já que quem responde é a pessoa jurídica (o CNPJ).
Por que contar com uma assessoria especializada?
Independente da sua escolha, contar com uma assessoria contábil e jurídica especializada no mercado imobiliário é essencial. E agora você já conhece a contabilidade perfeita para isso!
A Euro Contábil tem 19 anos de experiência no parcelamento de solo urbano e rural, ajudando loteadores de todos os portes a estruturarem seus empreendimentos de forma segura e lucrativa. Nossos diretores, Fábio Proença e Francisco Bortoluzzi, são referências na área, palestrando em eventos sobre como iniciar loteamentos do zero (como o Método Lote de Wagner Oliveira).
Seja você é um terrenista, imobiliarista ou land broker, nossa equipe pode guiar você em todas as etapas do seu loteamento — desde a escolha do modelo até a gestão contábil e fiscal. Entre em contato e descubra como transformar seu investimento em uma fonte de renda fixa ou extra de longo prazo.
Não deixe para escolher seu contador de confiança no final do projeto, pois as reduções de impostos só são possíveis no início! Caso já esteja na conclusão, é quase impossível resgatar o imposto pago a mais…
Mas não se preocupe, ainda podemos analisar o seu caso e apresentar um planejamento possível.
Neste artigo, exploramos as características e particularidades da SPE e do Contrato de Parceria no contexto de loteamentos. Vimos os pontos positivos e negativos, e ainda qual loteamento se beneficia de cada modelo. Agora, a decisão final depende do seu perfil de loteador.
O próximo passo para quem deseja avançar com segurança é buscar parceiros estratégicos, como advogados especializados no mercado imobiliário e contadores de confiança. Contar com especialistas faz toda a diferença na estruturação de um loteamento lucrativo e no cumprimento das exigências legais. Não deixe de se cercar dos melhores profissionais para transformar seu projeto em realidade.
Espero que este artigo tenha sido útil para você e para seu empreendimento.
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Redação Euro Contábil
Mellyne Saboia | Jornalista formada pela Universidade Estadual de Londrina.
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