Ter um lugarzinho para chamar de seu é o grande sonho de toda pessoa. Seja casa, apartamento, sobrado, um puxadinho no quintal… essa é uma necessidade fundamental de toda família brasileira. E hoje, a posse de seu próprio imóvel está cada vez mais simplificada, especialmente com a REURB!
No entanto, nem todos têm os meios ou o conhecimento para conseguirem a casa própria formalmente. Por muito tempo, isso criou uma lacuna no país, o que gerou o crescimento dos assentamentos irregulares (também chamados de favelas). Mas o governo tem tentado reverter essa situação, adotando um projeto para regularizar as ocupações irregulares.
Esse projeto é a REURB, Regularização Fundiária Urbana. Neste artigo, explicaremos tudo o que você precisa saber sobre as regras, definições e modalidades da REURB. Além disso, também analisaremos o que isso significa para o setor imobiliário e de loteamentos.
Vamos lá?
Neste artigo você encontra
O que é REURB
REURB é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes. Essa é a definição dada pelo Ministério das Cidades. Em outras palavras, o intuito da REURB é incluir assentamentos e ocupações irregulares dentro da geografia urbana, garantindo a titulação do imóvel em cartório aos ocupantes, o que oficializa a posse.
A REURB é regularizada pela Lei nº 13.465 de 2017.
Modalidades da REURB
O projeto foi dividido em duas modalidades, para facilitar os procedimentos de acordo com as necessidades e dificuldades dos ocupantes.
REURB-S - Regularização Fundiária de Interesse Social
Serve aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda.
Independente da dominialidade da área, os custos recaem sobre o Poder Público.
REURB-E - Regularização Fundiária de Interesse Específico
Serve aos demais casos.
A regularização será contratada e custeada por seus beneficiários ou requerentes privados.
Obs.: em áreas de interesse público, o Município poderá proceder à elaboração e ao custeio do projeto de regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial, com posterior cobrança dos seus beneficiários.
De forma resumida, a diferença das modalidades existe para classificar a existência ou não do direito à gratuidade dos custos e emolumentos notariais e registrais cobrados pelos cartórios, além de implicar a responsabilidade pela elaboração e custeio da REURB e da infraestrutura necessária.
Vale destacar que apenas o Poder Executivo do município em que o processo está ocorrendo pode declarar os afetados como população de baixa renda ou não. Essa categorização faz parte do processo inicial e é averiguada internamente pelo órgão, não podendo os beneficiários reivindicarem tal classificação.
O que caracteriza a população de baixa renda
Para ser considerada população de baixa renda, o núcleo familiar deve ter renda máxima de 5 (cinco) salários mínimos. No entanto, se consideradas as peculiaridades locais e regionais de cada ente federativo, ato do Poder Público municipal ou distrital pode diminuir este teto.
Quem pode requerer à REURB?
De acordo com a lei, pode dar início ao requerimento de Regularização Fundiária:
- A União, os Estados e Distrito Federal e os Municípios;
- Os beneficiários, individual ou coletivamente;
- Cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações e algumas organizações sociais;
- Proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores e incorporadores;
- A Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e
- O Ministério Público.
Como requerer a REURB
A REURB deve ser requerida através do Requerimento de Regularização Fundiária, um documento que iniciará o processo no Município, devendo ser apresentado por um dos legitimados.
O que fazer se o Município indeferir o requerimento de REURB?
Caso você tenha obtido uma resposta negativa do município, observe quais as medidas mencionadas pelo indeferimento, para corrigi-las e assim enviar outro requerimento reformulado, para uma reavaliação.
Depois de ter o requerimento deferido, veja quais são os próximos passos:
- Delimitação da poligonal do núcleo a ser regularizado;
- Realização de pesquisa cartorária;
- Elaboração de Planta de Sobreposição;
- Garantir que os imóveis estão matriculados e transcritos em Cartório de Registro de Imóveis da Região.
É neste primeiro momento que o município definirá se a REURB se enquadra como Interesse Social ou Interesse Específico. Todo este processo terá até 06 meses para ser finalizado.
Depois disso, o município enviará uma notificação a todos os titulares, seus confinantes e terceiros eventualmente interessados.
As notificações têm prazo de 30 dias a partir do recebimento, e serão enviadas obrigatoriamente por via postal. Caso os notificados não se pronunciem neste prazo, entende-se que há concordância com a REURB.
E o processo continua dando início a sua fase projetual:
- Elabora-se o Projeto de Regularização Fundiária, no qual serão feitos:
- levantamento topográfico: planta do perímetro, descrições técnicas das unidades imobiliárias, e outros levantamentos georreferenciados;
- estudo preliminar das desconformidades e das situações jurídicas, urbanísticas e ambientais;
- Estudo Técnico para Situações de Risco;
- Estudo Técnico Ambiental
Estes são os processos repetidos em ambas as modalidades de REURB.
Agora, citaremos o estudo técnico específico de cada uma:
Estudo Técnico na REURB-S
- Caracterização da situação ambiental da área a ser regularizada;
- Especificação dos sistemas de saneamento básico;
- Proposição de intervenções para a prevenção e controle de riscos geotécnicos e de inundações;
- Recuperação de áreas degradadas e daquelas não passíveis de regularização;
- Comprovação das melhorias das condições de sustentabilidade urbano-ambiental, considerados o uso adequado dos recursos hídricos, a não ocupação das áreas de risco e a proteção das unidades de conservação;
- Comprovação da melhoria da habitabilidade dos moradores propiciada pela regularização proposta;
- Garantia de acesso público às praias e aos corpos d’água.
Estudo Técnico na REURB-E
- Caracterização físico-ambiental, social, cultural e econômica da área;
- Identificação dos recursos ambientais, dos passivos e fragilidades ambientais e das restrições e potencialidades da área;
- Especificação e avaliação dos sistemas de infraestrutura urbana e de saneamento básico implantados, bem como de outros serviços e equipamentos públicos instalados;
- Identificação das unidades de conservação e das áreas de proteção de mananciais na área de influência direta da ocupação, sejam elas águas superficiais ou subterrâneas;
- Especificação da ocupação consolidada existente na área;
- Identificação das áreas consideradas de risco de inundações e de movimentos de massa rochosa, tais como deslizamento, queda, e rolamento de blocos, corrida de lama e outras definidas como de risco geotécnico;
- Indicação das faixas ou áreas em que devem ser resguardadas as características típicas da Área de Preservação Permanente com a devida proposta de recuperação de área degradadas e daquelas não passíveis de regularização;
- Avaliação dos riscos ambientais;
- Comprovação da melhoria das condições de sustentabilidade urbano-ambiental e de habitabilidade dos moradores a partir da regularização; e
- Demonstração de garantia de acesso livre e gratuito pela população às praias e aos corpos d’água.
Após formular este estudo, seguiremos com a elaboração da proposta de soluções, que envolvem as questões ambientais, urbanísticas, de reassentamento dos ocupantes (quando tiverem de ser realocados).
Todas essas peças darão subsídio para a elaboração de outro passo fundamental para o processo: o Projeto Urbanístico.
No Projeto de Regularização Fundiária, é necessário também haver um Cronograma Físico de serviços e implantação de obras de infraestrutura essencial, compensações urbanísticas, ambientais, etc; definido após a aprovação do projeto.
Todos os beneficiários serão cadastrados e conseguintemente listados na Certidão de Regularização Fundiária, o qual deve ser emitido após a elaboração de um Memorial Descritivo e da assinatura do Termo de Compromisso.
Este Termo de Compromisso, deve ser assinado pelos responsáveis pela execução das obras e dos serviços da REURB.
Por fim, quando todas essas etapas forem concluídas, será possível iniciar o Registro no Cartório.
Como a REURB Afeta Loteamentos
A REURB também é a escolha certa para loteadores que iniciaram projetos irregulares ou que enfrentaram dificuldades na obtenção das licenças.
Veja as vantagens de regularizar seu empreendimento:
Ordenamento e Infraestrutura Urbana:
Com a regularização fundiária, os loteamentos tornam-se territórios organizados, com ruas definidas, iluminação, redes de água, esgoto, energia elétrica e equipamentos públicos, melhorando a qualidade de vida dos moradores.
Valorização Imobiliária:
Um loteamento devidamente registrado, com títulos de propriedade assegurados, tende a valorizar-se no mercado, atraindo compradores e investidores.
Acesso ao Crédito e Investimentos:
A documentação correta facilita a obtenção de financiamentos e incentivos fiscais, ampliando as possibilidades de expansão e desenvolvimento local.
Desenvolvimento Sustentável:
Ao integrar a área ao tecido urbano, a REURB promove ocupações mais responsáveis, respeitando as normas ambientais e incentivando o aproveitamento ordenado do solo.
Como dar sequência a partir de agora?
Se você chegou até aqui, provavelmente já entendeu que a REURB não é apenas um conjunto de regras burocráticas, mas uma verdadeira ferramenta para transformar áreas irregulares em espaços urbanos mais vivos, organizados e valorizados. Ao conhecer melhor o que é a Regularização Fundiária Urbana, como ela funciona e quem pode dar início a esse processo, você adquire a confiança e a clareza necessárias para agir de forma estratégica.
Lembra quando falamos sobre a importância da segurança jurídica, da valorização do imóvel e do desenvolvimento sustentável dos loteamentos? Tudo isso está ao seu alcance com a REURB. Seja você um proprietário, um investidor ou um loteador, esse caminho pode ser trilhado de maneira mais tranquila e assertiva com o apoio de profissionais experientes. E aí, pronto para dar o próximo passo?
Se você é loteador e deseja aproveitar todos os benefícios da REURB, entre em contato conosco na Euro Contábil. Teremos o maior prazer em ajudar a desenhar um plano estratégico, coordenar a documentação e orientar cada etapa do processo. Assim, você não apenas cumpre a lei, mas investe no futuro do seu negócio e na melhoria da qualidade de vida de todos os envolvidos.
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